Spanien er blandt danskernes foretrukne lande – ikke kun til ferie, men også til investering i bolig. Uanset om du køber til dig selv eller som udlejning, kræver det grundigt kendskab til lovgivningen.
Her får du en trinvis juridisk gennemgang af hele processen for både købere og sælgere.
Ekspertviden – din sikkerhed ved bolighandler
Med en kandidatafhandling i komparativ ret om købskontrakter i Danmark og Spanien, og som medlem af Lanzarotes Advokatsammenslutning, tilbyder jeg unik rådgivning.
Jeg kombinerer dansk juridisk præcision med spansk praksiserfaring og har hjulpet mange danskere med ejendomshandler i Spanien.
1. Første skridt: Få dit NIE-nummer
Det spanske NIE-nummer (Número de Identidad de Extranjero) er obligatorisk og kræves til:
- Underskrivelse af købsaftaler og skøde
- Betaling af ejendomsskatter og afgifter
- Oprettelse af bankkonto
Du kan få NIE via politistationen i Spanien eller konsulatet i Danmark – jeg bistår gerne via fuldmagt.
2. Skatter og omkostninger ved boligkøb
- Ejendomsoverdragelsesskat (ITP): ca. 6,5 % på brugte boliger. Ved nybyggeri betales 7 % moms (IVA) + stempelafgift (AJD).
- Notar og tinglysning: 0,5–1 % af købsprisen.
- Ejendomsskat (IBI): 0,4–1,1 % årligt af ejendomsværdi.
- Indkomstskat (non-residente): hvis boligen ikke benyttes selv.
- Formueskat: gælder for større formuer – på f.eks. Kanariske Øer op til 99 % rabat.
Jeg laver altid en klar og fuldstændig beregning før køb – så du ved, hvad du går ind til.
3. Juridisk due diligence – inden du skriver under
Inden køb gennemfører jeg en fuld juridisk due diligence for at sikre:
- Ejerskab og hæftelser i Ejendomsregistret
- Lovlig byggestatus og brugstilladelser
- Ingen skjulte skatter eller gæld
- Information om fællesudgifter og servitutter
- Gennemgang af ejerforeningens regler
Ingen bør underskrive uden denne kontrol – det er din sikkerhed.
4. Køb af byggegrund og nybyggeri
Ønsker du at købe grund og bygge selv – fx på Lanzarote? Så skal du sikre:
- At grunden er godkendt til boligformål i lokalplanen
- At projektet overholder byggeregler og stilkrav
- At nødvendige tilladelser er på plads
Jeg forhandler entreprisekontrakter og sikrer dine rettigheder under hele byggeprocessen.
5. Salg af ejendom – vigtige forhold
Som sælger skal du bl.a.:
- Dokumentere ejerskab og skatteforhold
- Udarbejde korrekt salgsaftale
- Betale skat af avance (Plusvalía og IRNR)
- Afregne fællesudgifter, forsikring og forsyninger
Jeg rådgiver og repræsenterer både købere og sælgere – trygt og professionelt.
Ofte Stillede Spørgsmål om Køb af Bolig i Spanien
Hvad koster det at købe bolig i Spanien - hvor meget skal jeg budgettere ekstra?
Ud over købesummen skal du budgettere 10-12% i ekstra omkostninger. Dette omfatter: ejendomsoverdragelsesskat (ITP) 6-7%, notar og tinglysning 0,5-1%, ejendomsmæglergebyr 3-5%, advokattakst 1,5-3%, og diverse smågebyrer. Samlet set kan en €250,000 køb ende på €275,000-282,500.
Har jeg brug for advokat når jeg køber bolig i Spanien?
Ja, det er afgørende at have en uafhængig advokat. Ejendomsmægleren arbejder for sælger, ikke for dig. En advokat sikrer at du får juridisk due diligence, at der ikke er skjulte gæld, og at alle dokumenter er i orden. Omkostningen (€1,500-3,000) er minimal sammenlignet med potentielle problemer.
Hvad er NIE-nummer og hvordan får jeg det?
NIE (Número de Identificación de Extranjero) er dit spanske skattenummer for udlændinge. Det er obligatorisk for at købe ejendom, åbne bankkonto, eller underskrive kontrakter. Du kan få det via spansk politistation, konsulat i Danmark, eller gennem juridisk repræsentant. Processen tager 1-3 uger.
Hvad er ejendomsregistrering og hvorfor er det vigtig?
Registrering i Registro de la Propiedad dokumenterer dit ejerskab af ejendommen. Det er afgørende at sikre at ejendommen bliver registreret på dit navn, og at der ikke er tidligere beslag eller gæld på ejendommen. Din advokat skal kontrollere registrene før køb og sikre korrekt registrering efter.
Kan jeg få lån til at købe bolig i Spanien som dansker?
Ja, mange danske banker yder lån til ejendomskøb i Spanien, typisk op til 60-70% af købesummen. Spanske banker kan også finansiere, men kræver normalt højere egenkapital (30-40%). Typisk rente ligger på 3-5%. Start finansieringssamtaler tidligt, da godkendelse kan tage 4-6 uger.
Hvad er 'plusvalía' (gevinstskat) når jeg sælger?
Plusvalía er gevinstskat på boligers værdistigning. Hvis du sælger en bolig for €50,000 mere end du gav for den, kan du blive beskattet af denne gevinst. Satsen varierer mellem 19-37% afhængig af hvor længe du har ejet boligen og hvor den ligger. Din advokat kan hjælpe med at minimere denne skat.
Hvad betyder 'ejerforeningen' (comunidad) og hvad skal jeg vide?
Ejerforeningen administrerer fællesudgifter (vedligeholdelse, forsikring, etc.). Som køber bliver du medlem og skal betale månedlige bidrag (typisk €100-300). Vigtige ting at checke: Er der baglandet gæld? Hvad er den årlige budget? Er der verserende retssager? Din advokat skal få officiel erklæring fra ejerforeningen før køb.
Skal jeg være nervøs for byggefejl eller ulovlig konstruktion?
Det er en berettiget bekymring. Mange spanske ejendomme har ulovlige udvidelser, manglende byggelicenser, eller kvalitetsproblemer. Før køb skal du få en uafhængig bygningsinspektør til at kontrollere ejendommen. Omkostning: €300-800, men kan spare dig for tusinder i reparationer senere.
Konklusion: Beskyt din investering
Ejendomskøb i Spanien er en stor beslutning. Med mig som juridisk rådgiver får du:
- Tryghed og overblik over alle juridiske forhold
- Optimal skatteplanlægning
- Korrekt håndtering af dokumenter og kontrakter
- Personlig rådgivning – på dansk
Overvejer du at købe eller sælge bolig i Spanien? Kontakt mig for en gratis og uforpligtende vurdering.
