IBI Skat Spanien: Ejendomsskat Forklaret for Danske Boligejere

Du køber en drømmebolig i Spanien til €250,000. Men efter underskrivelsen af skødet modtager du pludseligt en opkrævning på €2,000-3,000 årligt. Denne regning er IBI-skatten – og hvis du ikke kender reglerne, kan det være en dyr overraskelse.

Som dansker, der køber ejendom i Spanien, er det afgørende at forstå denne årlige udgift. I Danmark har vi ingen landsomfattende ejendomsskat, så det er helt nyt for mange danske boligejere. I denne guide får du det fulde overblik over IBI-skatten, hvordan den beregnes, og hvordan du kan minimere udgiften.

---

Hvad Er IBI-Skatten Egentlig?

Definitionen

IBI står for "Impuesto sobre Bienes Inmuebles" (bogstavelig oversat: "Skat på Fast Ejendom"). Det er en årlig ejendomsskat, som alle personer og virksomheder, der ejer ejendom i Spanien, skal betale til den lokale kommune.

Vigtig forskel fra Danmark

I Danmark betaler du ikke årlig ejendomsskat på din egen hjem. I stedet har vi andre afgifter og skatteformer. I Spanien er IBI imidlertid en obligatorisk årlig udgift for alle ejendomsejere – uanset om du bruger huset eller ej.

Hvem betaler IBI?

• Alle ejendomsejere – dansk, spansk eller anden nationalitet
• Både fritidshuse og primærboliger
• Udlejningsejendommene (du betaler stadig skat som ejer)
• Ubebyggede grunde (jordejendomme uden hus)

Vigtig: Du betaler IBI fra det år, hvor ejendomsretten er registreret hos Catastro (ejendomsregisteret). Hvis du køber huset i juli, skal du typisk betale for hele året.

---

Hvor Meget Betaler Du i IBI-Skat?

Den Typiske Sats

IBI varierer efter:

1. Region (provinsen hvor ejendommen ligger)
2. Kommune (den specifikke by eller område)
3. Ejendomsværdi (baseret på Catastro-værdi, ikke markedspris)

Gennemsnitlige satser:

• 0,4% - 1,1% af den registrerede ejendomsværdi årligt
• Andalusien: Typisk 0,6-0,8%
• De Kanariske Øer: Ofte lavere, ca. 0,4-0,5%
• Katalonien: Nogle kommuner oppe på 1,0-1,1%

Eksempel: Sådan Beregnes Det

Forestil dig, at du køber et hus i Málaga til €200,000.

Catastro værdi: €180,000 (ofte lavere end købesummen) Kommunens IBI-sats: 0,65% Årlig IBI: €180,000 × 0,65% = €1,170 årligt

Det svarer til omkring 97,50 € pr. måned.

Yderligere Udgifter

Ud over IBI skal du som boligejer også være forberedt på:

• Reparations- og vedligeholdelsesfonde (hvis i ejerforening): €100-200/måned
• Grundskyld (varierer stedvis): €0-200/år
• Vandskat (alcantarillado): €100-300/år
• Affaldshåndtering: €0-100/år

Samlet set kan dine årlige udgifter til det spanske hus være €3,000-5,000 ud over realkreditlånet.

---

Hvordan Betales IBI?

Betalingsproceduren

1. Du modtager en faktura fra kommunen (normalt i december/januar)
2. Betaling forventes til den opgivne dato (typisk marts-april)
3. Betaling kan ske:
   • Via bankoveføring til kommunens konto
   • På kommunekontoret
   • Online gennem kommunens hjemmeside

Kan Du Forhandle IBI-Satsen?

Nej, desværre. IBI er en lovpligtig skat, der fastsættes af kommunen. Du kan ikke forhandle eller undgå den. Dog kan du:

• Appellere Catastro-værdi hvis den synes urimelig høj (kræver dokumentation)
• Kræve nedsættelse hvis ejendommen har betydelige fejl eller mangler
• Søge udsættelse hvis du har økonomiske vanskeligheder (kræver ansøgning til kommune)

---

Catastro-Værdien: Nøglen til IBI-Beregningen

Hvad Er Catastro?

Catastro (Registro de la Propiedad) er det spanske ejendomsregister, hvor alle ejendomme er registrerede med officielle værdier.

Vigtig: Catastro-Værdi ≠ Markedspris

Dit hus kan være købt til €300,000, men Catastro-værdien kan være €250,000 eller endda lavere. Skatten beregnes på Catastro-værdien, ikke på det beløb, du rent faktisk betalte.

Eksempel:

• Kø bspris: €300,000
• Catastro-værdi: €200,000
• Din IBI beregnes på €200,000

Hvor Finder Du Catastro-Værdien?

1. Catastro.minhap.es – spansk ejendomsregister (søg efter din ejendom via adresse)
2. Din advokat kan søge det for dig
3. Kommunekontoret (ayuntamiento) har også register

Kan Du Ændre Catastro-Værdien?

Ja, hvis du mener værdien er uresonabelt høj sammenlignet med lignende ejendomme, kan du anke til Catastro. Du skal dog fremvise:

• Sammenlignelige ejendommers handler
• Væsentlige fejl i registreringen
• Fysiske mangler ved huset (skal dokumenteres)

Denne proces kan tage 6-12 måneder.

---

IBI-Skat og Skattereaktioner

Hvad Hvis Du Ikke Betaler IBI?

• Første år: Genkald + små gebyrer
• Andet år: Bøder på ca. 10-20% af det skyldige beløb
• Tredje år+: Højere bøder, potentielle retssager, og muligvis salg af ejendommen for at dække skylden

Vigtig: Selv hvis du ikke bruger huset (f.eks. en udlandet lejlighed), skal du stadig betale IBI.

Kan Du Få Fradrag for IBI?

Nej, normalt ikke. IBI er en personallig skat, som du ikke kan fradrage i din indkomstskat (undtagen i særlige tilfælde for erhvervsejendomme eller lejeudlejning med særlige ordninger).

Men hvis ejendommen er til udlejning:

• Du kan fradrage IBI som driftsomkostning ved beregning af lejeindtægt
• Dette reducerer dine skattepligtige indtagter

---

Regionale Variationer: Hvor Betaler Du Mindre?

De Mest IBI-Venlige Områder

| Region | Gennemsnitlig Sats | Eksempel (€200,000 værdi) | Karakter | |--------|-------------------|--------------------------|----------| | Kanariske Øer | 0,4-0,5% | €800-1,000/år | ⭐⭐⭐⭐⭐ Billigst | | Balearer | 0,5-0,7% | €1,000-1,400/år | ⭐⭐⭐⭐ Billig | | Andalusien (Málaga) | 0,6-0,8% | €1,200-1,600/år | ⭐⭐⭐ Rimelig | | Valencia | 0,7-0,9% | €1,400-1,800/år | ⭐⭐⭐ Middel | | Katalonien | 0,9-1,1% | €1,800-2,200/år | ⭐⭐ Dyrere | | Madrid | 0,5-0,9% | €1,000-1,800/år | ⭐⭐⭐ Varieret |

Pro tip: Hvis du køber på Kanariske Øer, kan du spare €200-400 årligt sammenlignet med Katalonien på samme ejendomsværdi.

---

IBI og Din Investeringsbeslutning

Skal IBI Påvirke Dit Boligkøb?

Ja – her er hvad du bør vurdere:

1. Beregn den samlede årlige pris

   • IBI-skat
   • Ejerforeningsgebyrer (hvis relevant)
   • Vedligeholdelse (1-2% af boligværdien) = Total årlig omkostning

2. Vurdere over 10 år

   • IBI på €1,500/år × 10 år = €15,000 ekstra
   • Det kan påvirke din decision, hvis marginen er tæt

3. Regn på eventuel lejeindtægt

   • Hvis du lejer huset ud, kan IBI trækkes fra
   • Dermed reduceres din skattepligtige indkomst

Hvad Er en "Fair" IBI-Pris?

For at være sikker på at du ikke overbeskattes, tjek:

• Catastro.minhap.es – sammenlign med lignende boliger i området
• Spørg naboer hvad de betaler
• Lad advokaten vurdere Catastro-værdien ved køb

---

5 Vigtige Tips til IBI-Skatten

1. Sørg For At Være Korrekt Registreret

✅ Få dit navn registreret som ejer hos Catastro ✅ Registrer din spanske adresse ✅ Notér dit Catastro-referensenummer (det kommer på IBI-fakturaen)

2. Betalingsfrist

✅ Betalingsfrist er normalt marts-april ✅ Betalinger efter fristen kan give bøder ✅ Sæt betalingen på banktransfer eller automatisk betaling

3. Gem Alt Dokumentation

✅ Bevar IBI-fakturaer i mindst 5 år ✅ Bevar købekontrakt og skøde ✅ Dokumenter alt driftsfaldede, hvis det er en investeringsejendom

4. Kontakt Kommune Årligt

✅ Tjek at Catastro-værdi ikke er steget urimelig (udløst af større renoveringer på naboejendommen?) ✅ Anke hvis værdi synes høj ✅ Notifikationsbrev kan komme med forsinkelse – så tjek aktivt

5. Overvej Dit Boligkøb Langvarigt

✅ Køber du til at bo i? IBI er en fast årlig udgift ✅ Køber du til investering? IBI er en driftsomkostning ✅ Køber du til udlejning? Husk IBI kan fratrækkes skat

---

Konklusion: IBI Er Part of the Game

IBI-skatten er ikke optional i Spanien – den er en realitet for alle ejendomsejere. Men med vigtigt kendskab til hvordan den beregnes, kan du:

• Planlægge dit budget realistisk
• Identificere over- eller underdeskattede ejendomme
• Vælge en region med lavere skat
• Optimere din investering

Det vigtigste er at være forberedt og have juridisk rådgivning fra starten. En erfaren spansk advokat kan sikre dig imod overbeskatning og hjælpe med at minimere dine årlige omkostninger.

Svaret på det oprindelige spørgsmål: Ja, du må forvente omkring €100-250 pr. måned i IBI-skat på en typisk ejendom til €200,000-300,000 i Spanien. Planlæg herefter.

---

Har du spørgsmål om IBI-skat eller andre spanske skatteforhold? Jeg hjælper danske boligejere gennem denne komplekse proces dagligt.

Book en konsultation om din ejendomssituation →