Komplet Guide til Køb af Bolig i Spanien
At købe bolig i Spanien er en spændende mulighed, men processen indebærer juridiske krav og procedurer, der adskiller sig væsentligt fra Danmark. Uanset om du leder efter et feriehus på Costa del Sol, en pensionistbolig i Valencia eller en investeringslejlighed i Barcelona, er det afgørende at forstå det spanske ejendomsmarked.
Denne omfattende guide fører dig gennem hvert trin i processen, fra at få dit NIE-nummer til at modtage nøglerne til din nye spanske bolig.
Trin 1: At Få Dit NIE-Nummer
NIE (Número de Identificación de Extranjero) er dit spanske skattenummer for udlændinge. Det er absolut nødvendigt – du kan ikke købe ejendom, åbne bankkonto eller underskrive kontrakter i Spanien uden det.
Sådan Får Du Dit NIE:
| Metode | Tidsramme | Krav | |--------|-----------|------| | Spansk konsulat i Danmark | 2-4 uger | Pas, ansøgningsskema, tidsbestilling | | Personligt fremmøde på politistation i Spanien | 1-2 uger | Pas, EX-15 formular, begrundelse | | Gennem juridisk repræsentant | 2-3 uger | Fuldmagt, kopi af pas |
💡 Pro Tip: Ansøg om dit NIE tidligt i processen. Mange købere undervurderer, hvor lang tid det tager, hvilket kan forsinke hele købet.
Trin 2: Sammensæt Dit Team
Hvorfor Du Har Brug for en Uafhængig Advokat
Køb aldrig ejendom i Spanien uden uafhængig juridisk rådgivning. Dette kan ikke understreges nok. Din advokat bør være:
- Uafhængig af sælger og ejendomsmægler
- Flydende i dit sprog
- Specialiseret i spansk ejendomsret
- Registreret hos det lokale advokatsamfund (Colegio de Abogados)
Hvad Din Advokat Gør:
✅ Gennemgår al ejendomsdokumentation ✅ Kontrollerer for gæld, hæftelser og byrder ✅ Verificerer sælgers juridiske ret til at sælge ✅ Forhandler kontraktvilkår på dine vegne ✅ Repræsenterer dig ved notarunderskrivelse ✅ Håndterer skatteregistreringer og overdragelse af forsyninger
Typiske Advokathonorarer
Forvent at betale cirka 1% af købesummen for juridiske tjenester, med et minimumhonorar på omkring €1.500-2.000 for mindre handler.
Har du spørgsmål til din situation?
Få en gratis og uforpligtende vurdering af din sag.
Trin 3: Købsprocessen
Den spanske ejendomskøbsproces følger en klar rækkefølge:
1. Ejendomssøgning og Udvælgelse
- Arbejd med anerkendte ejendomsmæglere
- Besøg ejendommene personligt når muligt
- Undersøg området, herunder fremtidige udviklingsplaner
2. Reservationsaftale (Contrato de Reserva)
- Typisk depositum på €3.000-10.000
- Tager ejendommen af markedet i 2-4 uger
- Fratrækkes normalt den endelige købspris
- Vigtigt: Sørg for, at dette er refunderbart, hvis due diligence afslører problemer
3. Due Diligence Periode
Din advokat vil verificere:
- Nota Simple: Officiel tinglysningsattest
- Matrikelreference: Ejendomsgrænser og skatteværdi
- Udestående gæld: Fællesudgifter, pantebreve, skatter
- Byggetilladelser: Juridisk byggelegitimitet
- Beboelsescertifikat (Cédula de Habitabilidad)
4. Privat Købskontrakt (Contrato de Arras)
- Typisk betales 10% af købesummen
- Juridisk bindende aftale
- Fastlægger overtagelsesdato (normalt 4-8 uger)
- Sanktioner ved fortrydelse:
- Køber fortryder: Mister depositum
- Sælger fortryder: Skal tilbagebetale det dobbelte depositum
5. Notarunderskrivelse (Escritura Pública)
- Endelig skøde underskrives hos notar
- Resterende beløb betales (normalt via bankcheck)
- Nøgler overdrages
- Skøde registreres i tinglysningen
Trin 4: Forstå Omkostningerne
Ud over købesummen skal du budgettere med disse ekstraomkostninger:
Oversigt over Skatter og Gebyrer
| Omkostningstype | Procent | Noter | |-----------------|---------|-------| | Overdragelsesskat (ITP) | 6-10% | Varierer efter region; gælder brugte ejendomme | | Moms (IVA) | 10% | Kun nybyggeri (plus 1,5% stempelafgift) | | Notargebyr | 0,5-1% | Baseret på købesum | | Tinglysning | 0,5% | Registrering af ejerskab | | Advokatsalær | 1% | Din advokats honorar | | Låneomkostninger | 2-3% | Ved finansiering (vurdering, etableringsgebyr) |
Samlede Ekstraomkostninger
For brugt ejendom: Forvent 10-13% oven i købesummen For nybyggeri: Forvent 12-14% oven i købesummen
📊 Eksempel: For en ejendom til €250.000 skal du budgettere €25.000-32.500 til ekstraomkostninger.
Trin 5: Tjekliste over Vigtige Dokumenter
Før du gennemfører dit køb, skal du sikre, at du har verificeret:
| Dokument | Formål | Hvem Leverer Det | |----------|--------|------------------| | Nota Simple | Bekræfter ejerskab og hæftelser | Tinglysningen | | Cédula de Habitabilidad | Beboelsescertifikat | Regional myndighed | | IBI-Kvittering | Bevis for betalt ejendomsskat | Sælger | | Fællesudgiftskvitteringer | Ingen udestående gæld til fællesskabet | Sælger/Administrator | | Energimærke | Energieffektivitetsvurdering | Certificeret tekniker | | Byggetilladelse | Verifikation af lovlig bygning | Kommunen |
Trin 6: Finansiering af Dit Køb
Realkreditlån til Udenlandske Købere
Spanske banker tilbyder realkreditlån til ikke-residenter, men med strengere betingelser:
Typiske Krav:
- Udbetaling: Minimum 30-40% (mod 20% for residenter)
- Indkomstdokumentation: De seneste 2-3 års selvangivelser
- Gældskvote: Maksimum 30-35% af nettoindkomst
- NIE-nummer: Kræves før ansøgning
- Spansk bankkonto: Til lånbetalinger
Anbefalede Banker for Udenlandske Købere
- Santander
- BBVA
- CaixaBank
- Sabadell
💰 Tip: Få en forhåndsgodkendelse af lån, før du søger seriøst. Dette hjælper ved forhandlinger og viser sælgere, at du er en seriøs køber.
Trin 7: Åbning af Spansk Bankkonto
En spansk bankkonto er nødvendig til:
- Betaling af ejendomskøbet
- Opsætning af betalingsservice til forsyninger
- Betaling af årlige ejendomsskatter (IBI)
- Fællesudgifter (gastos de comunidad)
- Forsikringspræmier
Nødvendige Dokumenter:
- Gyldigt pas
- NIE-nummer
- Adressebevis (hjemland)
- Dokumentation for indkomst eller ansættelse
Løbende Udgifter som Ejendomsejer
Når du ejer ejendom i Spanien, skal du budgettere med disse årlige udgifter:
Årlige Skatter og Gebyrer
| Udgift | Typisk Omkostning | Frekvens | |--------|-------------------|----------| | IBI (Ejendomsskat) | 0,4-1,1% af matrikelværdi | Årlig | | Renovation (Basura) | €50-150 | Årlig | | Fællesudgifter | €50-300/måned | Månedlig/Kvartalsvis | | Ikke-resident Skat (IRNR) | 19-24% af beregnet lejeværdi | Årlig | | Husforsikring | €200-500 | Årlig |
Hvis Du Udlejer Din Ejendom
- Skat af lejeindtægt: 19% for EU-borgere, 24% for ikke-EU
- Kvartalsvise selvangivelser påkrævet
- Ferieudlejningslicens kan være nødvendig (varierer efter region)
Almindelige Faldgruber at Undgå
❌ Gør Ikke:
- Køb uden uafhængig juridisk rådgivning - Ejendomsmæglere arbejder for sælgere
- Spring due diligence over - Skjult gæld kan overføres til dig
- Ignorer byggelegitimitet - Ulovlige byggerier er almindelige
- Betal kontant "under bordet" - Det er skatteunddragelse og ulovligt
- Antag at forsyninger overføres automatisk - Det gør de ikke
- Glem arveretlige konsekvenser - Spansk arveret adskiller sig væsentligt
✅ Gør:
- Besøg ejendommen flere gange - På forskellige tidspunkter af dagen
- Undersøg fællesskabet - Tal med naboer hvis muligt
- Tjek for fremtidige byggerier - Besøg kommunens planafdeling
- Forstå dine skatteforpligtelser - I både Spanien og Danmark
- Gem al dokumentation - Til skattemæssige formål og fremtidigt salg
Ofte Stillede Spørgsmål
Kan udlændinge købe ejendom i Spanien?
Ja, der er ingen begrænsninger for udlændinges køb af ejendom i Spanien. Du skal bruge et NIE-nummer, men nationalitet påvirker ikke din ret til at købe.
Hvor lang tid tager købsprocessen?
Typisk 2-3 måneder fra accepteret bud til overtagelse. Det kan være kortere ved kontantkøb eller længere, hvis der er komplikationer med dokumentation.
Skal jeg være i Spanien for at købe?
Nej. Du kan give fuldmagt (poder notarial) til din advokat til at handle på dine vegne, selvom de fleste købere foretrækker at deltage ved den endelige underskrivelse.
Hvad er forskellen mellem brugt ejendom og nybyggeri?
- Brugt: Overdragelsesskat (ITP) gælder, typisk 6-10%
- Nybyggeri: Moms (IVA) på 10% plus stempelafgift (AJD) på 1-1,5%
Bør jeg købe gennem et selskab?
For de fleste boligkøb er personligt køb enklere og billigere. Selskabskøb kan give mening for højværdiejendomme eller specifikke skattesituationer – konsulter en skatterådgiver.
Konklusion
At købe ejendom i Spanien er absolut muligt med korrekt forberedelse og professionel vejledning. De vigtigste pointer er:
- Få dit NIE tidligt - Det kræves til alt
- Ansæt en uafhængig advokat - Ikke til forhandling
- Budgetter 10-13% ekstra omkostninger - Ud over købesummen
- Gennemfør grundig due diligence - Før du underskriver noget bindende
- Forstå dine løbende forpligtelser - Skatter, fællesudgifter, vedligeholdelse
Processen kan virke kompleks, men tusindvis af udlændinge køber succesfuldt ejendom i Spanien hvert år. Med det rigtige team og korrekt forberedelse vil du snart nyde din bid af den spanske sol.
Har du brug for hjælp med dit spanske ejendomskøb? Kontakt mig for en uforpligtende samtale. Jeg specialiserer mig i at hjælpe udenlandske købere med at navigere sikkert og effektivt i spansk ejendomsret.
