Plusværdiskat Spanien: Hvad Skal Du Betale Ved Salg af Bolig?

Du købte en lejlighed i Málaga for €200,000 for tre år siden. Nu kan du sælge den for €280,000 – en fin €80,000 gevinst. Men før du glæder dig, skal du vide om plusværdiskatt – en ofte gemt skat, som kan tage 20-50% af din fortjeneste.

Som dansker, der sælger ejendom i Spanien, kan plusværdiskatt være en stor overraskelse. I Danmark betaler du ingen skat på salg af dit eget hus – men i Spanien er det anderledes. I denne guide lærer du præcis hvordan skatten fungerer, hvem der betaler, og hvordan du minimerer skatten lovligt.

---

Hvad Er Plusværdiskat Egentlig?

Definitionen

Plusværdiskat (spansk: "Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos" - bogstavelig: "Skat på Værdistigning af Jord") er en lokal kommune-skat på kapitalgevinster ved salg af fast ejendom.

Vigtig: Det er forskellig fra den nationale indkomstskat på kapitalgevinster. Du betaler potentielt begge skatter.

Hvem Betaler Plusværdiskat?

• Sælgeren (ikke køberen) betaler
• Alle ejendomstyper: Huse, lejligheder, grunde, erhvervsejendomme
• Alle nationaliteter: Danskere betaler lige som spaniere
• Uanset bopæl: Du betaler selv hvis du bor i Danmark

Vigtig Regel

Plusværdiskat beregnes uafhængigt af om du gjorde gevinst eller tab. Skattevæsenet ser kun på:

• Officiel værdi ved køb (Catastro-værdi eller købesats)
• Købesum
• År siden køb

Og ud fra disse faktorer fastsættes skatten – nogenlunde automatisk.

---

Hvordan Beregnes Plusværdiskat?

Den Komplicerede Formel

Plusværdiskat beregnes af kommunen baseret på:

Værdiforøgelse = (Aktuel værdi - Oprindelig værdi) / År siden køb
Plusværdiskat = Værdiforøgelse × Kommune-sats (normalt 3-10% årligt)

Eksempel: Tom Køber og Sælger Hus i Barcelona

Scenario:

• Køb i 2020: €250,000
• Salg i 2023: €350,000 (3 år senere)
• Værdiforøgelse: €100,000

Barcelona kommune-sats: ca. 5% årligt

Beregning:

• Årlig værdistigning: €100,000 ÷ 3 år = €33,333/år
• Plusværdiskat: €33,333 × 5% × 3 år = €5,000

Vigtig: Det er ikke 5% af hele gevinsten – det er 5% årligt af den årlige stigning.

Variationer Efter Kommune

Plusværdiskat-satsen fastlægges af hver enkelt kommune. Gennemsnittet er:

| Kommune Type | Sats | |-------------|------| | Små landkommuner | 3-4% | | Mellemstore byer | 5-6% | | Storbyområder (Barcelona, Madrid) | 7-10% | | Populære turismekommuner | 8-12% |

Vigtig: Nogle kommuner (særligt Barcelona) har meget høje satser. Du skal altid tjekke din specifikke kommunes sats inden salg.

---

National Kapitalgevinst-Skat (Los Ganancia)

Vigtig: Du Betaler Muligvis Både Plusværdiskat OG National Skat

Ud over plusværdiskat kan du også betale national indkomstskat på kapitalgevinsten:

For Residents (bosiddende i Spanien):

• Kapitalgevinster beskattes som indkomst
• Sats: 19-45% afhængigt af indkomst (progressive skatter)
• Fritagelse: Hvis du sælger din primære bolig efter mindst 3 års ejerskab

For Non-Residents (bosiddende i udlandet):

• Fast skat på 19% af kapitalgevinsten
• Ingen fritagelse – selv for primærboli

---

Afgørende Forskel: Resident vs Non-Resident

Hvis Du Er Spansk Resident (Bor i Spanien)

Godt nyhed:

• Du får fritagelse for national kapitalgevinst-skat på primærboli (principales)
• Du betaler stadig plusværdiskat til kommunen
• Men den nationale del er fritaget

Eksempel:

• Gevinst: €100,000
• Plusværdiskat: €5,000
• National kapitalgevinst-skat: €0 (fritagelse)
• Total skat: €5,000

Hvis Du Er Non-Resident (Bor i Danmark)

Dårligt nyhed:

• Ingen fritagelse – selv for primærboli
• Du betaler både plusværdiskat OG national kapitalgevinst-skat
• Den nationale sats er normalt 19-45%

Eksempel:

• Gevinst: €100,000
• Plusværdiskat: €5,000
• National kapitalgevinst-skat (19%): €19,000
• Total skat: €24,000 (24% af gevinsten)

Vigtig: Dette er en stor insentiv til at blive spansk resident inden salg.

---

Hvordan Minimeres Plusværdiskat?

1. Bliv Spansk Resident Før Salg

Hvis du bliver spansk resident mindst 183 dage før salg, får du:

• Fritagelse for national kapitalgevinst-skat på primærboli
• Du betaler stadig plusværdiskat
• Du sparer 19-45% i national skat

Eksempel:

• Gevinst: €100,000
• Du blev resident for 1 år siden
• Plusværdiskat: €5,000
• National skat: €0 (fritaget)
• Total: €5,000 (5% i stedet for 24%)

2. Hold Ejendommen Længere

Plusværdiskat beregnes pr. år. Jo længere du holder ejendommen, desto lavere årlig stigning:

Scenario A: Sælg efter 3 år

• Værdiforøgelse: €100,000 i 3 år = €33,333/år
• Skat ved 5%: €5,000

Scenario B: Sælg efter 10 år

• Værdiforøgelse: €100,000 i 10 år = €10,000/år
• Skat ved 5%: €5,000
• Samme gevinst, men længere TimeSpan = samme skat!

Matematisk bliver skatten lavere, hvis du fordeler over flere år.

3. Dokumenter Alle Forbedringer

Hvis du har investeret i større forbedringer (nyt tag, renovering, tilbygning), kan disse reducere den beregnede værdiforøgelse:

• Nyt køkken: €10,000-20,000
• Nyt tag: €15,000-30,000
• Tilbygning: €50,000+

Spørg advokaten hvordan du dokumenterer disse.

4. Valg af Ejendomstype

• Primærboli: Fritagelse ved resident (store besparelser)
• Investeringsejendom: Fuldt beskattet (ingen fritagelse)
• Andel i ejerforening: Samme regler som hus

5. Planering af Salgstiming

• Undgå at sælge kort efter køb (høj årlig stigning)
• Planering: Hvis du ved at sælge inden for 3-5 år, køb i mindre dyr kommune
• Vejledning: Tal med advokat om optimalt salgstidspunkt

---

Praktisk Guide: Sådan Betales Plusværdiskat

Trin-for-Trin Proces

1. Notaren Anmelder Salget (0-3 måneder)

• Når skødet underskrives, anmelder notaren salget til kommunen

2. Kommune Sender Opkrævning (1-6 måneder)

• Kommunen udsender en selvberegningstakst
• Du modtager opkrævning med betalingsfrist

3. Du Har Mulighed for At Protestere (30 dage)

• Hvis du mener beløbet er forkert, kan du protestere
• Dokumenter med købekontrakt, skøde, og modne forbedringer

4. Betaling (Normalt 30-60 dage)

• Betaling til kommunens konto
• Kan betales via bankoveføring eller online

5. Kvittering for Betaling

• Gem kvitteringen til dokumentation

Hvad Hvis Du Ikke Betaler?

• Bøde: 10-20% af beløb
• Renter: På tilbage skyldige beløb
• Tvangsfuldbyrdelse: Kommune kan påbyde bankblokering
• Vigtig: Du kan ikke sælge ejendommen på denne måde igen uden at betale

---

Dobbeltbeskatning: Danmark-Spanien

Vigtig Advarsel

Danmark og Spanien har ikke en dobbeltbeskatningsoverenskomst specifikt for plusværdiskat. Du risikerer:

I Spanien:

• Plusværdiskat: 5-10%
• National kapitalgevinst-skat: 0-45%
• Samlet: 5-55%

I Danmark:

• Dvs. hvis du skal betale dansk skat på samme gevinst, kan det blive dobbelt

Løsning:

• Få juridisk rådgivning på både dansk og spansk lovgivning
• En erfaren advokat kan dokumentere, at du undgår dobbeltbeskatning
• Ofte kan du få fradrag i Danmark for spansk skat betalt

---

5 Vigtige Tips

1. Sorg For Dokumentation

✅ Gem købekontrakt (kontrato de compraventa) ✅ Gem alle fakturaer for forbedringer ✅ Gem IBI-fakturaer (viser værdi gennem årene) ✅ Dokumenter alt i minimum 5 år efter salg

2. Tjek Kommune-Satsen

✅ Spørg din advokat eller kommune om den specifikke sats ✅ En 5% sats resulterer i helt anden skat end 10% ✅ Alle kommuner har forskellige satser

3. Planlæg Residency Strategisk

✅ Hvis du planlægger at sælge, overvej at blive resident først ✅ 183 dage = residency status ✅ Dette kan spare €10,000-50,000+ på større salg

4. Brug en Advokat

✅ En erfaren advokat kan identificere skattefritagelser ✅ Kan hjælpe med at dokumentere forbedringer ✅ Kan protestere på uretmæssige opkrævninger

5. Overvej Dit Solgtidspunkt

✅ Sælg i det år, hvor du bliver resident (hvis muligt) ✅ Hold ejendommen længere for at reducere årlig stigning ✅ Sælg når markedet er godt (mindre risiko for tab = mindre skat stadig)

---

Konklusion: Plusværdiskat Er Uundgåelig (Men Minimérbar)

Plusværdiskat når du sælger ejendom i Spanien er ikke til at undgå helt. Men med strategisk planlægning kan du:

• Blive resident før salg og spare 19-45%
• Dokumentere forbedringer og reducere skat
• Planlægge salgstidspunkt optimalt
• Få juridisk rådgivning for at undgå fejl

Det vigtigste er at planere på forhånd. Hvis du venter til ejendomsretten er skrevet på køberen, er det for sent.

Min anbefaling: Hvis du planlægger at sælge inden for 5-10 år, tal med en advokat om residency-planlægning og skatteoptimering fra dag ét. Det kan spare dig for fem-cifret beløb.

---

Har du spørgsmål om skat ved salg af ejendom i Spanien? Jeg hjælper danske sælgere med at planlægge skattetaksten optimalt.

Book en konsultation om din salgssituation →