Overvejer du at investere i fast ejendom i Spanien – som bolig, feriehus eller erhverv? Det spanske marked er attraktivt, men rummer også juridiske risici.
Her får du et overblik over byplanlovgivning (ordenación urbanística), byggeret (contrato de obra) og vigtige juridiske undersøgelser.
1. Byplanlægning og lokalplaner (PGOU)
Hver spansk kommune har en Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), som fastlægger:
- Klassificering: urbant (byggegrunde), rustikt (landzone), urbaniserbart (udviklingsområde)
- Tilladt anvendelse: bolig, erhverv, landbrug m.m.
- Bebyggelsesprocent, byggehøjde og afstandskrav
En bolig kan se færdig ud – men stadig være ulovligt opført. Derfor er en planmæssig undersøgelse hos kommunen (Ayuntamiento) altid nødvendig.
2. Entreprisekontrakter og byggeret
Ved nybyggeri eller renovering skal du indgå en entreprisekontrakt (contrato de obra) med en lokal entreprenør.
Kontrakten bør omfatte:
- Projektbeskrivelse og tekniske bilag
- Tidsplan og deadline
- Pris og betalingsplan
- Garantier og ansvarsforsikringer (fx decenal)
- Tilladelser og ansvar for byggeaffald m.m.
- Klausuler ved forsinkelse eller fejl
Undgå at skrive under på en standardkontrakt uden juridisk vurdering – det er dit bedste værn mod tvister.
3. Juridisk due diligence før køb
Før du køber, bør der udføres en grundig juridisk due diligence:
- Ejendomsret og hæftelser: ejerforhold, pantehæftelser og servitutter
- Urbanistisk status: byggetilladelser, legalisering, krav fra kommunen
- Beboelsescertifikat og energimærkning – kræves ved beboelse og videresalg
- Skatteforhold: beregning af overdragelsesskat, notargebyrer, tinglysning
- Fællesskab: ved ejerlejlighed skal vedtægter og økonomi undersøges
Formålet er at afdække skjulte juridiske og økonomiske risici, som ellers kan blive dyre.
4. Skøde og tinglysning
Når aftalen er underskrevet og købsprisen betalt, skal ejendommen overdrages via notar:
- Underskrivelse af escritura pública (skøde)
- Betaling af skatter og tinglysningsafgift
- Officiel registrering i Ejendomsregistret
- Ansøgning om NIE og oprettelse af bankkonto
Hele processen bør håndteres af en advokat – for at sikre korrekt ejerskab uden forsinkelser.
5. Konklusion: Få styr på juraen før du investerer
Fast ejendom i Spanien kan være en solid investering – hvis den håndteres korrekt. Derfor bør du altid:
- Undersøge lokalplan og byggetilladelser
- Have en skriftlig og gennemgået entreprisekontrakt
- Få foretaget juridisk due diligence før køb
Har du planer om at købe eller bygge bolig i Spanien? Jeg rådgiver dig – fra due diligence og kontrakter til byggeri og tinglysning.
Kontakt mig for en uforpligtende vurdering og sikker investering.
