10 Faldgruber ved Køb af Bolig i Spanien (og Hvordan Du Undgår Dem)
At købe ejendom i Spanien kan være en fantastisk investering – men det kan også blive dyrt, hvis du ikke undgår de klassiske faldgruber. Som advokat specialiseret i dansk-spansk ejendomsret har jeg hjulpet hundredvis af danskere navigere gennem denne proces. Her er de 10 vigtigste fejl, jeg ser gentagne gange, og hvordan du undgår dem.
1. At Købe uden Uafhængig Juridisk Rådgivning
Faldgruben
Mange danskere stoler på ejendomsmæglerens juridiske rådgivning eller prøver at spare penge ved at undgå advokat helt. Dette er en dødelig fejl. Ejendomsmægleren arbejder for sælger og har økonomiske incitamenter – ikke nødvendigvis dine interesser.
Hvordan du undgår det
✅ Hyrer en uafhængig advokat FØR du skriver under på noget som helst ✅ Sørg for advokaten er flydende i dit eget sprog ✅ Valider at advokaten er medlem af det lokale advokatsamfund (Colegio de Abogados) ✅ Få skriftlig rapport om alle juridiske forhold inden tilbudsfasen
Omkostning: €1,500-3,000 (spare denne og risiker €50,000+ tab)
2. Ikke at Udføre Due Diligence på Ejendommen
Faldgruben
Du får en smuk ejendom at se, alt ser glimrende ud, og du underskriver uden at:
- Kontrollere ejendomsregisteret (Registro de la Propiedad)
- Tjekke gæld på ejendommen (hipoteca)
- Kontrollere lokalskatter er betalt (IBI)
- Undersøge eventuelt gæld til AGUA eller el
Hvordan du undgår det
✅ Få advokaten til at hente officielt ejendomsregister ✅ Kontroller at der er ingen baglandet skatter eller gældsforpligtelser ✅ Bekræft at sælger rent faktisk er ejeren (vigtig!) ✅ Verificer alle brugslicenser hvis erhvervsejendom eller udlejning
Faktisk tilfælde: En dansk køber opdagede efter købet, at ejendommen havde €40,000 i ejendomsskat og vand-/elgæld. Denne var ikke hans ansvar at betale, men sælger havde ikke midler til at betale det før salg. Købet blev blokeret.
Har du spørgsmål til din situation?
Få en gratis og uforpligtende vurdering af din sag.
3. At Acceptere Nedsat Købesum "Sort"
Faldgruben
Sælger tilbyder: "Lad os indberette €200,000 til skattevæsenet, men du betaler €250,000 - det resterende bliver sort penge."
Dette er ulovligt og sætter DIG i risiko for straffeansvar, ikke sælger.
Hvordan du undgår det
✅ Indberette hele købesummen til skattevæsenet ✅ Afvis alle forslag om "sort penge" ✅ Dokumenter denne afvisning skriftligt ✅ Forstå at skattemyndigheder rutinekontrollerer ejendomstransaktioner
Straf: Op til €30,000 i bøde + interesse + potentielle kriminelle sigtelser
4. Glemme Notartakster og Registreringsgebyrer
Faldgruben
Du regner med €250,000 til køb og tror du har dækket alt. Dernæst kommer:
- Notartakst: €2,000-4,000
- Registrering: €800-1,500
- Advokattakst: €1,500-3,000
- Ejendomsmægler: €7,500-15,000
- Skatter (AJD): €8,000-16,000 (afhængig af region)
Pludselig mangler du €30,000-40,000!
Hvordan du undgår det
✅ Spørg advokaten om ALLE omkostninger før køb ✅ Få skriftligt estimat på notartakst og registrering ✅ Budget 10-12% ekstra på toppen af købepris ✅ Undersøg regionale skatteforskelle (Madrid har lavere skat end Katalonien)
Eksempel:
- Køb: €250,000
- Notarer: €3,000
- Registering: €1,000
- Advokat: €2,500
- AJD (region afhængig): €10,000-16,000
- Ejendomsmægler: €12,500
- TOTAL OMKOSTNING: €279,000-282,500
5. At Købe i Dårlig Tider uden Tingsbeslaglæggelse
Faldgruben
Du har tilbuddet accepteret, maar dokumenter ikke, at din tilbuddet vil være registreret på ejendommen. I mellemtiden kan sælger:
- Sælge til anden køber
- Optage lån på ejendommen
- Forringe ejendommen
Hvordan du undgår det
✅ Få advokaten til at anmode om "tingsbeslaglæggelse" (anotación de demanda) på ejendomsregistret ✅ Denne beskytter din juridiske interesse på ejendommen ✅ Det forhindrer sælger i at sælge til anden eller optage nyt lån ✅ Omkostning: ca. €300-500, men det sparer dig for potentiel katastrofe
6. At Købe Ejendom med Ulovlig Konstruktion
Faldgruben
Ejendomsmægleren siger "Det er helt normalt her" når han viser dig en ulovligt udvidet terrasse, ekstra etage eller ulovligPoolHouse. I Spanien kan ulovlig konstruktion betyde:
- Du må ikke få finansiering
- Ejendommen kan blive nedgravet
- Du kan ikke sælge den senere
- Høje genderingsomkostninger
Hvordan du undgår det
✅ Få advokaten til at tjekke "licencia de obras" (byggelicense) ✅ Kontroller at alle udvidelser er registreret og lovlige ✅ Sammenlign ejendom med registeret hos kommune (Ayuntamiento) ✅ Hvis tvivl: Få bygningskontrolør til at inspicere
Løsning: Hvis ejendom er delvis ulovlig, kan du ofte få "legalización" gennem kommune, men det tager tid og koster penge.
7. At Ignorere Ejerforeninger (Comunidad) Gæld
Faldgruben
Ejendommen er i ejerforening. Ejerforeningen har €50,000 gæld (tidligere bestyrelsesmedlem stjal penge). Efter køb BLIVER DENNE GÆLD DIN.
Hvordan du undgår det
✅ Før køb: Få advokaten til at hente officiel erklæring fra ejerforening om:
- Samlet gæld
- Årlige omkostninger
- Vedligehold planer
- Tvister eller juridiske sager ✅ Åbn spærret bankkonto og hold ejerforeningens andel of salgsprisen til gælden er betalt ✅ Spørg tidligere ejere om problemer
Normal omkostning: €100-300/måned Hvis gæld: Kan være €10,000-100,000+
8. At Købe uden Energibevis (Certificado de Eficiencia Energética)
Faldgruben
Fra 2013 skal alle ejenddomme have energibevis. Uden det kan du:
- Ikke få banklån
- Ikke sælge senere
- Breake kontrakten
Hvordan du undgår det
✅ Sælger skal give dig bevis FØR kontakt ✅ Hvis ikke eksisterer: Sælger skal få det lavet før lukning ✅ Omkostning: ca. €150-300 ✅ Gør det til betingelse i din tilbuddet
9. At Ignorere Potentielle Vandskader og Bygningsfejl
Faldgruben
Spanien har ekstreme sommerheder og svære regnstorme. Gamle huse kan have:
- Dårlig vandafledning
- Fugt i vægge
- Muld og svamp
- Bristede rør og installationer
Du udfører ikke inspektal, og later efter 6 måneder skal du bruge €30,000 på reparationer.
Hvordan du undgår det
✅ Hyr uafhængig bygningskontrolør (inspector técnico eller perito técnico) ✅ Omkostning: €300-800 men kan spare tusinder ✅ Lav inspeksjon FØR du underskriver binding tilbuddet ✅ Bruge inspektionen som forhandlingspunkt for nedsættelse af pris
10. At Skrive Under på Dokumenter Du Ikke Forstår
Faldgruben
Notaren taler hurtigt på spansk, ingen oversætter, og du underskriver. Derefter opdager du:
- Du har accepteret at betale flers omkostninger
- Ejendommen er i begge navne, ikke kun dit
- Der er betingelser du ikke vidste om
Hvordan du undgår det
✅ Kræv, at advokaten forklarer ALLE dokumenter FØR noten ✅ Du har ret til at få oversættet på dansk hvis du anmoder ✅ Spørg notaren at forklare til du forstår helt ✅ Du kan ikke "bare underskrive" uden at forstå
Vigtig:
I Spanien kan du altid bede notaren at oversætte eller forklare dokumenter. Det er dine penge og dit ejendom - siger du ikke forstår, STOP processen.
Bonus: 3 Pro Tips fra Erfaring
Tip 1: Forhandle Aggressivt på Pris
Dansk ejendomskultur handler om list-pris. Spansk marked forventer forhandling. Gør dit bedste tilbud 10-15% under spørge-pris. Værste der kan ske: sælger siger nej.
Tip 2: Lav en Inspektion Rapport Del af Tilbuddet
"Mit tilbud på €250,000 er betinget af positiv bygningsinspeksjon. Hvis større reparationer nødvendigt, kan jeg reforhandle prisen."
Tip 3: Få Finansiering Før du laver binding tilbud
Mange køber siger "Ja jeg køber" uden at vide om de kan få penge. I Spanien kan finansiering tage 4-6 uger. Få pre-kvalificering fra bank først.
Konklusion: En Advokat Koster Mindre End En Fejl
At købe ejendom i Spanien uden juridisk hjælp er som at flyve et fly uden instruktør. Du kunne lande det – men risikoen er enorm.
De 10 faldgruber ovenfor kan hver især koster €10,000-50,000+ hvis du fejler. En god advokat koster €2,000-3,000 og kan spare dig mange gange dette.
Hvis du overvejer at købe ejendom i Spanien, start med at få juridisk rådgivning på dansk. Det er det bedste du kan gøre.
Har du spørgsmål om at købe bolig i Spanien? Jeg hjælper danske købere gennem denne proces hver eneste måned.
