Køb af Bolig i Spanien: 10 Faldgruber Danske Købere Skal Undgå

Drømmen om et liv i solen driver hvert år hundredvis af danskere til at købe bolig i Spanien. Men hvad der starter som en drøm, kan hurtigt blive til et mareridt, hvis du ikke er opmærksom på de mange faldgruber, der lurer ved et spansk boligkøb.

I modsætning til det velregulerede danske boligmarked er det spanske ejendomsmarked præget af væsentligt færre forbrugerbeskyttelsesregler, komplekse administrative procedurer og desværre også en del "cowboy"-metoder, både fra sælgere og mæglere.

Gennem årene har jeg som advokat i Spanien set utallige eksempler på danskere, der har købt bolig uden ordentlig juridisk rådgivning - med dyre konsekvenser til følge. Nogle har købt huse med ulovlige tilbygninger, der skal rives ned. Andre har opdaget skjult gæld på ejendommen efter købet. Igen andre har mistet deres depositum på grund af misforståede kontraktbestemmelser.

I denne omfattende guide gennemgår jeg de 10 mest almindelige faldgruber ved boligkøb i Spanien - og vigtigst af alt: hvordan du undgår dem.

Faldgrube #1: Købe Uden Advokat

Dette er den største og mest kostbare fejl, danske boligkøbere begår i Spanien. Alt for mange stoler på, at mægleren "klarer det hele" og nøjes med at underskrive de papirer, de bliver præsenteret for.

"Mægleren Klarer Det Hele" - En Farlig Illusion

I Danmark er vi vant til, at ejendomsmæglere er statsautoriserede og underlagt streng regulering. Vi stoler på mægleren. Men i Spanien er situationen en helt anden:

• Mægleren repræsenterer sælgeren, ikke dig som køber
• Mæglerens honorar betales typisk af sælger (2-5% af salgsprisen)
• Mæglerens primære interesse er, at handlen gennemføres - ikke at beskytte dig
• Mange mæglere er ikke uddannede jurister

Jeg har set utallige eksempler på mæglere, der har undladt at informere købere om væsentlige problemer med ejendommen, fordi det ville true salget.

Hvorfor Uafhængig Advokat er Essentiel

En uafhængig spansk advokat, der arbejder for DIG, vil:

Før kontraktunderskrivelse:

• Grundigt tjekke ejendomsforholdene i Registro de la Propiedad (tingbogen)
• Verificere sælgers ejendomsret
• Afsløre eventuel gæld eller hæftelser på ejendommen
• Kontrollere om der er ulovlige tilbygninger eller ændringer
• Gennemgå katasteroplysninger og areal

Ved kontraktforhandling:

• Sikre at kontrakten beskytter dine interesser
• Forhandle vilkår og forbehold
• Sikre korrekt depositum-håndtering
• Gennemgå og forklare ALLE kontraktbestemmelser på dansk

Ved afslutning:

• Være til stede ved notaren
• Sikre korrekte udbetalinger
• Kontrollere alle dokumenter før underskrift
• Følge op på tinglysning

Efter købet:

• Assistere med skifteregistrering (forsyninger, IBI etc.)
• Hjælpe med skatteregistrering
• Rådgive om testamente

Typisk Honorar og Hvad Det Dækker

Et advokathonorarer for boligkøb i Spanien ligger typisk på:

• 1-1,5% af købsprisen (plus moms 21%)
• Minimum gebyr typisk 1.500-2.500 EUR for mindre ejendomme

For eksempel:

• Bolig til 300.000 EUR: Advokathonorer ca. 3.000-4.500 EUR + moms

Dette kan virke dyrt, men set i forhold til den tryghed og de potentielle besparelser det giver, er det en meget fornuftig investering.

Den Dyre Lærepengie

Lad mig dele et konkret eksempel: En dansk familie købte en villa til 400.000 EUR uden advokat. De stolede på mægleren. Efter købet opdagede de:

• Poolen var ulovlig og skulle fjernes (omkostning: 15.000 EUR)
• Der var ubetalt gæld til ejerforeningen på 8.000 EUR
• Dele af terrassen var bygget på nabos grund

De brugte til sidst over 50.000 EUR på at rette op på disse problemer - langt mere end en advokat ville have kostet.

Faldgrube #2: Ulovlige Tilbygninger og Ændringer

Dette er måske den mest udbredte problem ved spanske ejendomme - og den er desværre meget svær at opdage for en ukyndig køber.

Et Udbredt Fænomen

I Spanien er det ekstremt almindeligt, at ejendomme har ændringer eller tilbygninger, som ikke er lovlige:

• Pool bygget uden byggetilladelse
• Overdækket terrasse eller "wintergarten"
• Ekstra soveværelse i kælderen
• Carport eller garage
• Udestue eller køkkenudvidelse

Ofte er disse ændringer foretaget for mange år siden, og sælger vil berolige dig med, at "det har aldrig været et problem". Men det er en bombe med nedtælling.

Hvorfor Det er et Problem

Risici ved ulovlige tilbygninger:

1. Bøder fra kommunen - kan være betydelige (5.000-30.000 EUR eller mere)
2. Påbud om nedrivning - du kan blive tvunget til at fjerne tilbygningen
3. Problemer ved videresalg - fremtidige købere vil opdage problemet
4. Forsikring dækker ikke - skader på ulovlige dele er ikke forsikret
5. Problemer med lån - banker vil ikke belåne ulovlige kvadratmeter

Sådan Tjekker Du

En erfaren advokat vil tjekke:

1. Nota Simple fra Registro de la Propiedad

• Viser ejendomsregistreringen
• Areal og bygningstype
• Sammenlign med faktisk bebyggelse

2. Licencia de Primera Ocupación

• Ibrugtagningstilladelse
• Viser hvilke bygninger der er godkendt

3. Kataster-Registrering (Catastro)

• Luftfoto viser faktisk bebyggelse
• Sammenlign registreret areal med faktisk
• Tjek for uoverensstemmelser

4. Fysisk inspektion

• Erfaren arkitekt eller byggesagkyndig
• Identificer ændringer i forhold til originale tegninger

Hvad Hvis Der er Ulovlige Dele?

Du har flere muligheder:

Option 1: Kræv legalisering før køb

• Sælger skal indhente efterfølgende byggetilladelse
• Kan tage 6-12 måneder
• Omkostninger: 3.000-15.000 EUR typisk

Option 2: Forhandl prisen ned

• Få nedslag svarende til omkostningen + risiko
• Typisk 1,5-2 gange legaliseringsomkostningen
• Du håndterer det selv efter køb

Option 3: Gå væk fra handlen

• Hvis problemet er for stort
• Hvis sælger ikke vil samarbejde
• Bedre at miste lidt tid end mange penge

VIGTIGT: Få eksplicit skriftligt i kontrakten, hvad sælger garanterer omkring lovligheden af alle bygninger og tilbygninger.

Faldgrube #3: Skjult Gæld på Ejendommen

Her kommer et chok for mange danske købere: I Spanien følger visse typer gæld ejendommen, ikke ejeren. Det betyder, at du som ny ejer overtager gælden, selvom det var den tidligere ejer, der skabte den.

Hvilken Gæld Følger Ejendommen?

1. Ubetalt IBI (kommunal ejendomsskat)

• De sidste 4 års ubetalte IBI hæfter på ejendommen
• Kommunen kan kræve beløbet af den nye ejer
• Typisk 200-1.000 EUR/år

2. Gæld til Ejerforeningen (Comunidad de Propietarios)

• Ubetalte fællesudgifter hæfter på ejendommen
• Ingen tidsgrænse - hele den historiske gæld
• Kan være meget betydelige beløb (jeg har set tilfælde med over 30.000 EUR)
• Plus renter og sagsomkostninger

3. Ubetalt Plusvalía (kommunal gevinststak)

• Hvis tidligere sælger ikke betalte
• Kommunen kan kræve det af ny ejer

4. Ubetalt Vand, El og Renovation

• Forsyningsselskaber kan afkræve ny ejer
• Risiko for afbrydelse af forsyninger

Pantegæld og Hæftelser

Derudover kan der være registrerede hæftelser:

• Realkreditlån (Hipoteca) - skal indfries ved salget
• Pantebreve til fordel for håndværkere eller leverandører
• Brugsrettigheder (usufructo) - andre har ret til at bruge ejendommen
• Forkøbsrettigheder - andre har ret til at købe før dig

Sådan Beskytter Du Dig

Din advokat skal indhente:

1. Nota Simple fra Registro de la Propiedad

• Viser alle tinglyste hæftelser og gæld
• Opdateres løbende - hent en frisk (maks. 1 uge gammel)
• Koster kun 9-15 EUR

2. Certifikat fra Ejerforeningen

• Skriftlig bekræftelse på at der ikke er gæld
• Kontoudtog for de sidste 2 år
• Verificer ved direkte kontakt til administrator

3. IBI-Kvittering

• Sidste års betalte IBI
• Kontakt direkte til kommunen for bekræftelse

4. Debitorerklæring fra Sælger

• Sælger erklærer skriftligt at der ingen gæld er
• Gør sælger ansvarlig, hvis der dukker gæld op

Hvem Betaler Hvad ved Salget?

Standard er typisk:

• Sælger betaler: IBI for indeværende år frem til salgsdato
• Køber betaler: IBI fra overtagelsesdato
• Sælger betaler: Alle tidligere års gæld
• Fællesudgifter: Fordeles forholdsmæssigt

VIGTIGT: Få dette eksplicit beskrevet i købskontrakten, og behold en del af købesummen (typisk 3.000-5.000 EUR) indtil alle dokumenter for fuld betaling foreligger.

Faldgrube #4: Underskrive Arras-Kontrakt For Hurtigt

Den spanske købsproces er anderledes end den danske, og mange danskere undervurderer alvoren af Arras-kontrakten (depositum-aftalen).

Hvad er Arras?

Arras (Contrato de Arras) er en juridisk bindende forskudskontrakt, hvor:

• Køber betaler et depositum (typisk 10% af prisen)
• Handlen er bindende for begge parter
• Der fastsættes en dato for den endelige handel

Typer af Arras:

1. Arras Penitenciales (mest almindelig)

• Køber kan fortryde, men mister depositumet (100%)
• Sælger kan fortryde, men skal returnere dobbelt depositum (200%)

2. Arras Confirmatorias

• Ingen kan fortryde
• Evt. fortrydelse fører til erstatningssag

3. Arras Penales

• Fungerer som bod ved kontraktbrud
• Meget sjældne i praksis

Ingen Fortrydelsesret som i Danmark

Her er den store forskel fra Danmark: Der er INGEN fortrydelsesret efter dansk mønster.

I Danmark har du:

• 6 dages fortrydelsesret fra underskrift af købsaftale
• Kan trække dig uden konsekvenser i denne periode

I Spanien:

• Arras-kontrakten er bindende fra øjeblikket du underskriver
• Hvis du fortryder, mister du dit depositum (typisk 30.000-50.000 EUR)
• Ingen lovbestemt fortrydelsesret

Hvad Du Mister Hvis Du Fortryder

Eksempel:

• Huspris: 350.000 EUR
• Arras-depositum: 35.000 EUR (10%)
• Du fortryder af personlige årsager
• Du mister: 35.000 EUR

Jeg har set danskere miste enorme beløb, fordi:

• De ikke kunne få finansiering alligevel
• Familieforhold ændrede sig
• De fandt en bedre bolig
• De fik kolde fødder

Hvornår Kan Du Fortryde Uden Tab?

Du kan kun fortryde uden at miste depositumet, hvis:

1. Suspensive Betingelser ikke Opfyldes

• Finansieringsforbehold: Hvis banken afviser lån
• Byggetilladelser: Hvis lovlighed ikke kan dokumenteres
• Sælgers dokumentation: Hvis sælger ikke kan levere lovede papirer

2. Sælger Har Misligholdt

• Væsentlige fejl ved ejendommen ikke oplyst
• Sælger kan ikke levere fri og uhæftet skøde
• Ejendommen ikke som beskrevet

Derfor: Underskrive Arras Først Når Alt er Tjekket

Min klare anbefaling:

1. Lav en reservationsaftale først (Reserva)

   • Mindre beløb (1.000-3.000 EUR)
   • Giver dig tid til undersøgelser
   • Normalt 2-4 ugers eksklusivitet

2. Få din advokat til at undersøge ALTING

   • Ejendomsforhold
   • Lovlighed af bygninger
   • Gæld og hæftelser
   • Ejerforeningens status

3. Sikre finansiering inden Arras

   • Få banktilsagn på plads
   • Hvis kontant: Sikre overførsler kan ske

4. Forhandle suspensive betingelser i Arras

   • "Under forudsætning af banklån"
   • "Under forudsætning af tilfredsstillende byggesagskyndigt eftersyn"
   • "Under forudsætning af lovlige bygninger"

5. Først derefter: Underskriv Arras

Faldgrube #5: Stole På Mundtlige Aftaler

"Det ordner vi bagefter", "Det er der ingen problemer med", "Vi kan lave det om efter notaren" - disse sætninger bør få alarmklokkerne til at ringe.

I Spanien Gælder Kun Skriftlighed

Den spanske retspraksis er krystalklar: Hvad der ikke står skriftligt i kontrakten, eksisterer ikke.

Typiske mundtlige "aftaler" der går galt:

1. Møbler og inventar

   • "Alt inventar følger med"
   • Efter købet: Sælger har fjernet alt af værdi
   • Din påstand: "Men de sagde..."
   • Virkelighed: Ikke i kontrakten = ikke inkluderet

2. Reparationer før overtagelse

   • "Vi reparerer taget før I flytter ind"
   • Efter købet: Intet er repareret
   • Din påstand: "De lovede..."
   • Virkelighed: Ikke i kontrakten = ikke forpligtet

3. Betalingsbetingelser

   • "I kan betale over 2 rater"
   • Efter købet: Krav om fuld betaling nu
   • Din påstand: "Vi aftalte..."
   • Virkelighed: Kontrakten siger én betaling

4. Ændringer i ejendommen før overtagelse

   • "I må gerne male før overtagelse"
   • Du maler, rydder have osv.
   • Handlen går ikke igennem af anden årsag
   • Virkelighed: Du har forbedret sælgers ejendom uden kompensation

Den Spanske Kontrakt er Altafgørende

Når I står hos notaren, er det Escritura de Compraventa (det endelige skøde) der tæller. Dette dokument:

• Er bindende og endeligt
• Kan kun ændres ved enighed mellem BEGGE parter
• Udgør beviset ved enhver tvist
• Er på spansk (selv om du ikke forstår det)

Derfor:

• Insister på skriftlig dansk oversættelse INDEN underskrift
• Lad din advokat gennemgå HELE dokumentet
• Alle aftaler skal eksplicit fremgå
• Hvis noget mangler: Nægt at underskrive før det er rettet

Specifikke Punkter der SKAL Være Skriftlige

Inkluderet i Kontrakten:

1. Inventarliste

• Præcis angivelse af alt der følger med
  • Alle møbler specificeret (ikke bare "møbleret")
  • Køkkenudstyr (køleskab, ovn, opvaskemaskine osv.)
  • Havemøbler
  • Aircondition-enheder
  • Gardiner og lamper
  • Evt. grill, haveredskaber osv.

2. Stand ved Overtagelse

• Ejendommen skal afleveres i samme stand som ved visning
• Specificer evt. kendte fejl eller mangler
• Aftale om reparationer skal fremgå med deadline

3. Betalingsbetingelser

• Præcis beløb og betalingsdatoer
• Hvem betaler hvilke omkostninger
• Eventuel finansiering
• Depositum allerede betalt

4. Overtagelsesdato

• Præcis dato
• Klokkeslæt for nøgleudlevering
• Hvad sker hvis sælger ikke er klar

5. Garantier fra Sælger

• Ingen skjult gæld
• Alle tilbygninger er lovlige
• Ingen verserende retssager om ejendommen
• Forsyninger er betalt og fungerer

Hvis Mægler eller Sælger Protesterer

Hvis nogen siger "Det er ikke normalt at have så detaljeret kontrakt" eller "Vi gør det ikke sådan her" - så er det et rødt flag.

Professionelle og seriøse sælgere forstår, at en detaljeret kontrakt beskytter begge parter. Hvis der er modstand, spørg dig selv: Hvorfor vil de ikke have det skriftligt?

Faldgrube #6: Ikke Tjekke Ejerforeningen

Hvis du køber en lejlighed, rækkehus eller villa i et ejerforeningskompleks, er det absolut afgørende at undersøge Comunidad de Propietarios (ejerforeningen) grundigt.

Hvad Mange Glemmer at Tjekke

1. Verserende Retssager

• Er ejerforeningen involveret i retssager?
• Mod entreprenører for dårligt arbejde?
• Mod medlemmer for manglende betaling?
• Omkostninger kan blive fordelt på alle medlemmer

2. Planlagte Store Udgifter

• Står der større renoveringer for?
  • Tagudskiftning
  • Facaderenovering
  • Poolrenovering
  • Elevator-udskiftning
• Særbidrag kan være betydelige (5.000-20.000 EUR per ejendom)

3. Økonomisk Status

• Er der opsparing i foreningen?
• Mange medlemmer i restance?
• Stigende eller faldende fællesudgifter?

4. Regler om Udlejning

• Må du udleje din lejlighed?
• Både langtids og korttids (feriebolig)
• Nye regler kræver nu 3/5 flertal for at tillade korttidsudlejning
• Tjek INDEN du køber med udlejning for øje

Kræv Protokoller fra Generalforsamlinger

Din advokat skal indhente:

1. Seneste 2 Års Referater

• Beslutninger om renoveringer
• Diskussioner om problemer
• Konflikter mellem medlemmer

2. Seneste Regnskab

• Indtægter og udgifter
• Opsparing
• Udestående fordringer

3. Budget for Kommende År

• Hvad er planlagt?
• Vil fællesudgifterne stige?

4. Liste over Restanter

• Hvilke enheder betaler ikke?
• Hvor meget skyldes der?
• Er der taget skridt?

Hvornår Skal Du Bekymre Dig?

Alvorlige advarselstegn:

• Mere end 20% af medlemmer i restance - tyder på økonomiske problemer i området
• Ingen opsparing i foreningen - intet til uforudsete udgifter
• Verserende retssager - særligt mod foreningen
• Planlagte udgifter over 10.000 EUR per ejendom - sikre dig om det er realistisk budgetteret
• Uenighed om store beslutninger - tyder på konfliktniveau

Gode Spørgsmål til Administrator

Ring eller besøg administrator og spørg:

1. "Er der planlagt særbidrag det næste år?"
2. "Har foreningen nogen verserende retssager?"
3. "Hvor mange procent af medlemmerne er i restance?"
4. "Er der problemer med bygningen vi bør kende til?"
5. "Har der været konflikter om udlejning?"

En god administrator vil være åben og hjælpsom. En dårlig administrator vil afvise dine spørgsmål eller være vag.

Faldgrube #7: Glemme NIE-Nummer i Tide

NIE-nummeret (Número de Identificación de Extranjero) er dit spanske identifikationsnummer som udlænding. Uden NIE kan du ikke købe ejendom i Spanien.

Hvorfor Det Er Et Problem

Mange danskere opdager først behovet for NIE, når de står klar til at underskrive hos notaren. Men på det tidspunkt er det for sent:

Typisk forløb:

• Du finder din drømmebolig
• Forhandler pris og betingelser
• Aftaler dato hos notar
• Dagen før: Notaren spørger efter dit NIE
• Du har det ikke
• Handlen må udsættes

Konsekvenser:

• Sælger bliver utålmodig eller irriteret
• Andre købere kan komme til
• I værste fald: Sælger trækker sig, du mister depositum
• Ekstra omkostninger til ny notar-tid

Proces og Tidsramme for NIE

To måder at få NIE:

1. Personligt i Spanien

• Book tid hos Oficina de Extranjería eller Politistation
• Ventetid: 1-4 uger afhængig af område
• Mødt personligt med dokumenter
• Får NIE samme dag eller inden for få dage

2. Via Dansk Konsulat

• Aflever ansøgning på spansk konsulat i Danmark
• Proces: 4-8 uger
• Dyrere (diverse gebyrer)
• Må muligvis stadig til Spanien for at afhente

Dokumenter du skal bruge:

• Gyldig pas
• Begrundelse (købskontrakt eller reservationsaftale)
• Ansøgningsskema EX-15
• Gebyr (ca. 10 EUR i Spanien)

Min Anbefaling

Ansøg om NIE SÅ SNART du begynder at kigge alvorligt på boliger.

• Selv hvis du ikke er sikker på køb
• NIE er gratis (næsten) og gyldigt livet ud
• Du kan bruge det til mange andre ting i Spanien
• Du er klar, når du finder den rette bolig

Tidslinje:

• Begynder at kigge på boliger: Ansøg om NIE nu
• Finder bolig du vil byde på: Har allerede NIE
• Forhandler kontrakt: Kan underskrive med det samme
• Ingen forsinkelser, ingen stress

Faldgrube #8: Undervurdere Omkostningerne

En af de største overraskelser for danske boligkøbere i Spanien er omfanget af de ekstra omkostninger ved siden af selve købesummen.

Hvad Koster Det Udover Prisen?

I Danmark er vi vant til, at omkostningerne ved boligkøb er relativt begrænsede (tinglysning, skat på banklån osv.). I Spanien er billedet et helt andet.

Ved Køb af Brugt Bolig:

| Omkostning | Procentsats | Eksempel (300.000 EUR) | |------------|-------------|------------------------| | ITP (Overdragelsesskat) | 6-10% | 21.000-30.000 EUR | | Notar | 0,5-1% | 1.500-3.000 EUR | | Registro (Tinglysning) | 0,5-1% | 1.500-3.000 EUR | | Advokat | 1-1,5% | 3.000-4.500 EUR | | Gestor (administrativ assistance) | 300-600 EUR | 500 EUR | | TOTAL | ~10-15% | ~30.000-45.000 EUR |

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales):

• Varierer mellem regioner
• Andalusien: 7% (stigende skala, op til 10% over 400.000 EUR)
• Valencia: 10%
• Madrid: 6%
• Catalonien: 10%
• Balearerne: 8-11%

Ved Nybyggeri

Nybyggeri beskattes anderledes:

| Omkostning | Procentsats | Eksempel (300.000 EUR) | |------------|-------------|------------------------| | IVA/Moms | 10% | 30.000 EUR | | AJD (Stempelafgift) | 1-1,5% | 3.000-4.500 EUR | | Notar | 0,5-1% | 1.500-3.000 EUR | | Registro | 0,5-1% | 1.500-3.000 EUR | | Advokat | 1-1,5% | 3.000-4.500 EUR | | TOTAL | ~13-16% | ~40.000-48.000 EUR |

Løbende Omkostninger Efter Købet

Glem ikke de årlige udgifter:

1. IBI (Kommunal Ejendomsskat)

• 0,4-1,1% af katasterværdien årligt
• Typisk 300-1.000 EUR/år
• Betales én gang årligt (typisk sept-nov)

2. Basura (Renovation)

• 100-300 EUR/år afhængig af kommune

3. Fællesudgifter (hvis ejerforening)

• Meget varierende: 300-3.000 EUR/år
• Afhænger af faciliteter (pool, portner, elevator osv.)

4. Forsikring

• Indboforsikring: 200-400 EUR/år
• Bygningsforsikring (hvis villa): 400-800 EUR/år

5. Vand, El, Gas

• Afhænger af forbrug og sæson
• Sommerhus: 600-1.500 EUR/år
• Helårsbolig: 1.200-3.000 EUR/år

6. IRNR (Ikke-resident indkomstskat)

• Hvis du er ikke-resident
• Ca. 200-500 EUR/år

Den Virkelige Pris

Eksempel: Bolig til 300.000 EUR i Andalusien

| Post | Beløb | |------|-------| | Annonceret pris | 300.000 EUR | | Købsomkostninger (12%) | 36.000 EUR | | Total investering | 336.000 EUR | | Første års løbende udgifter | 2.500 EUR | | Samlet første år | 338.500 EUR |

Du skal altså have 338.500 EUR - ikke 300.000 EUR.

Budget Tjekliste

Før du byder på en bolig, lav dette budget:

Engangsomkostninger:

• [ ] Købesum: ________ EUR
• [ ] ITP/IVA (% afhængig af region): ________ EUR
• [ ] Notar (ca. 0,7%): ________ EUR
• [ ] Registro (ca. 0,7%): ________ EUR
• [ ] Advokat (ca. 1,2%): ________ EUR
• [ ] Møbler og indretning: ________ EUR
• [ ] TOTAL ENGANGSINVESTERING: ________ EUR

Årlige omkostninger:

• [ ] IBI: ________ EUR
• [ ] Fællesudgifter: ________ EUR
• [ ] Forsikring: ________ EUR
• [ ] Forsyninger: ________ EUR
• [ ] IRNR (hvis ikke-resident): ________ EUR
• [ ] TOTAL ÅRLIGT: ________ EUR

Faldgrube #9: Ikke Lave Spansk Testamente

Dette er en af de mest oversete aspekter ved boligkøb i Spanien - og en af de vigtigste.

Hvorfor Spansk Testamente Er Essentielt

Mange danskere tænker: "Jeg har jo et dansk testamente, det må være nok." Men det er en farlig misforståelse.

Uden spansk testamente:

1. Dit danske testamente virker ikke automatisk i Spanien

   • Skal oversættes, legaliseres med apostille
   • Spanske myndigheder kan afvise det
   • Må gennemgå langvarig verifikationsproces

2. Dødsboskiftet tager MEGET længere

   • Uden spansk testamente: 12-24 måneder
   • Med spansk testamente: 3-6 måneder
   • Dine arvinger skal vente på at få adgang til ejendommen

3. Det koster mere

   • Ekstra advokatbistand
   • Oversættelser
   • Længere sagsbehandling
   • Ekstra notargebyrer

4. Risiko for komplikationer

   • Spansk arveret kan erstatte dansk
   • Usikkerhed om hvilket lands lov gælder
   • Potentielle konflikter mellem arvinger

Spansk vs. Dansk Testamente

Du skal have BEGGE testamenter:

Spansk testamente for:

• Din ejendom i Spanien
• Evt. spanske bankkonti
• Spanske aktiver

Dansk testamente for:

• Din ejendom i Danmark
• Danske bankkonti
• Danske pensioner og aktiver

De to testamenter skal koordineres:

• Ikke modstridende bestemmelser
• Skal referere til hinanden
• Samme fordeling (eller forklaret hvorfor ikke)

Lovvalg - Beskyt Din Ret til Dansk Arveret

Et afgørende element i dit spanske testamente er valg af lovvalg.

Spanien har meget anderledes arveregler end Danmark:

• Tvangsarv til børn: 66,7% (vs. 25% i DK)
• Ægtefælle er IKKE tvangsarving i Spanien (vs. 25% i DK)

Derfor skal dit spanske testamente indeholde:

"Jeg vælger dansk lov som det gældende lovvalg for min arv i henhold til EU's arveretsforordning."

Dette sikrer, at selv om du har ejendom i Spanien, er det danske arveregler der gælder - ikke spanske.

Hvad Koster Et Spansk Testamente?

Omkostninger:

• Advokat til udarbejdelse: 300-600 EUR
• Notar for underskrift: 50-100 EUR
• Total: 350-700 EUR

Dette er en engangsomkostning der kan spare dine arvinger for tusindvis af euro og mange måneders ventetid.

Hvornår Skal Du Lave Det?

Mit klare råd: Samtidig med købet.

• Når du alligevel er hos notaren for at underskrive skødet
• Din advokat kan forberede begge dokumenter
• Du er i Spanien og kan underskrive
• Det er gjort, og du kan sove roligt

Udsæt det ikke til "næste gang vi er i Spanien" - for ofte bliver det aldrig til noget.

Faldgrube #10: Bruge Dansk Advokat i Danmark

Den sidste faldgrube er mere subtil, men ikke mindre vigtig.

Hvorfor Dansk Advokat Ikke Er Nok

Nogle danske købere henvender sig til deres danske advokat for assistance med det spanske boligkøb. Dette giver mening intuitivt - men det er ikke den rigtige løsning.

Problemerne:

1. Dansk advokat kender ikke spansk ejendomsret

   • Uddannet i dansk ret
   • Kender ikke Registro de la Propiedad
   • Forstår ikke spanske kontrakttyper
   • Kan ikke gennemskue lokale praksisser

2. Kan ikke handle lokalt i Spanien

   • Har ikke adgang til spanske registre
   • Kan ikke møde hos notaren
   • Kan ikke kontakte kommuner og myndigheder
   • Ingen lokalkendskab

3. Du ender med at betale dobbelt

   • Betaler dansk advokat for koordinering
   • Skal stadig have lokal spansk advokat
   • Kommunikation mellem advokaterne koster tid og penge
   • Risiko for misforståelser

Hvad En Dansk-Talende Spansk Advokat Giver Dig

Det optimale er en advokat der:

1. Er Autoriseret i Spanien

• Medlem af Colegio de Abogados (advokatsamfund)
• Uddannet i spansk ret
• Erfaring med ejendomstransaktioner
• Lokalt netværk

2. Taler Dansk

• Kan forklare komplekse juridiske forhold på dansk
• Ingen tab i oversættelse
• Du føler dig tryg

3. Har Kontor i Spanien

• Kan møde hos notaren
• Direkte adgang til registre
• Kan følge op lokalt
• Tilgængelig når du besøger ejendommen

4. Kender Dansk-Spanske Forhold

• Forstår danske forventninger
• Kender forskelle mellem systemerne
• Erfaring med typiske danske bekymringer
• Kan rådgive om skat i begge lande

Red Flags Ved Valg af Advokat

Vær forsigtig hvis:

• Advokaten er "tilknyttet" mægleren (interessekonflikt)
• Honorar virker usædvanligt lavt (< 0,5% - hvad får du ikke?)
• Svarer ikke hurtigt på spørgsmål
• Taler ikke dit sprog ordentligt
• Kan ikke give referencer
• Vil ikke give skriftligt honorartilbud

Sådan Finder Du Den Rette Advokat

Mine anbefalinger:

1. Få anbefalinger

   • Fra andre danskere der har købt
   • Fra danske foreninger i Spanien
   • Fra uafhængige kilder (ikke mægleren)

2. Interview flere advokater

   • Første samtale skal være gratis
   • Stil konkrete spørgsmål om din situation
   • Mærk om du har tillid til personen

3. Tjek kvalifikationer

   • Verificer at de er registreret hos Colegio de Abogados
   • Bed om referencer
   • Hvor længe har de praktiseret?

4. Få skriftligt honorartilbud

   • Hvad er inkluderet?
   • Hvad koster ekstra?
   • Betalingsbetingelser?

Tjekliste: Før Du Underskriver

Her er din komplette tjekliste før du underskriver købskontrakt for spansk ejendom:

Juridiske Tjek (Via Advokat)

• [ ] Nota Simple indhentet og gennemgået (maks. 1 uge gammel)

  • [ ] Sælger er registreret ejer
  • [ ] Ingen uregistreret gæld eller hæftelser
  • [ ] Areal stemmer overens med faktisk bebyggelse

• [ ] Kataster tjekket

  • [ ] Bygninger matcher registrering
  • [ ] Ingen ikke-registrerede tilbygninger
  • [ ] Luftfoto gennemgået

• [ ] Licencia de Primera Ocupación modtaget

  • [ ] Ibrugtagningstilladelse foreligger
  • [ ] Alle bygninger er godkendt

• [ ] Ejerforening undersøgt (hvis relevant)

  • [ ] Certifikat for ingen gæld
  • [ ] Sidste 2 års protokoller læst
  • [ ] Seneste regnskab gennemgået
  • [ ] Ingen planlagte store udgifter
  • [ ] Regler om udlejning tjekket

• [ ] Kommunale forhold afklaret

  • [ ] IBI betalt for indeværende og tidligere år
  • [ ] Ingen ulovlige tilbygninger
  • [ ] Ingen urbane planer der påvirker ejendommen

Økonomiske Tjek

• [ ] Budget udarbejdet

  • [ ] Købesum
  • [ ] Alle købsomkostninger (10-15%)
  • [ ] Buffer til uforudsete udgifter
  • [ ] Årlige omkostninger beregnet

• [ ] Finansiering på plads

  • [ ] Banklån godkendt (hvis relevant)
  • [ ] Alle midler klar til overførsel
  • [ ] Suspensivt forbehold i kontrakt (hvis banklån)

• [ ] Betalingsplan aftalt og skriftlig

  • [ ] Depositum betalt (max 10%)
  • [ ] Restbeløb ved skødeunderskrift
  • [ ] Håndtering af depositum aftalt (sikret?)

Kontraktuelle Tjek

• [ ] NIE-nummer opnået

• [ ] Købskontrakt gennemgået af advokat

  • [ ] På dansk eller dansk oversættelse foreligger
  • [ ] Alle mundtlige aftaler er skriftlige
  • [ ] Inventarliste detaljeret
  • [ ] Garantier fra sælger inkluderet
  • [ ] Suspensive betingelser korrekt formuleret
  • [ ] Overtagelsesdato og -betingelser klare

• [ ] Skøde gennemgået før notaruderskrift

  • [ ] Dansk oversættelse læst og forstået
  • [ ] Alle detaljer korrekte
  • [ ] Samme vilkår som i købskontrakt

Praktiske Tjek

• [ ] Fysisk besigtigelse foretaget

  • [ ] Byggesagkyndig har set ejendommen (anbefales)
  • [ ] Alle rum og faciliteter tjekket
  • [ ] Pool, aircondition osv. testet

• [ ] Forsyninger kontrolleret

  • [ ] Vand, el, gas fungerer
  • [ ] Ingen udestående gæld
  • [ ] Overførsler planlagt

• [ ] Testamente forberedt

  • [ ] Spansk testamente udarbejdet
  • [ ] Indeholder lovvalg til dansk ret
  • [ ] Koordineret med dansk testamente

Efter Købet (Men Planlæg Nu)

• [ ] Registreringer skal foretages

  • [ ] Forsyninger overført til dit navn
  • [ ] IBI overført til dit navn (via notar)
  • [ ] Forsikring tegnet

• [ ] Skatteforhold afklaret

  • [ ] Modelo 720 hvis resident (frist 31. marts)
  • [ ] Modelo 210 hvis ikke-resident (årligt)
  • [ ] Dansk indberetning hvis relevant

Hvad Koster en God Advokat?

Lad mig være meget konkret om, hvad du kan forvente at betale for ordentlig juridisk assistance ved boligkøb i Spanien.

Typiske Honorarer for Boligkøb

Basishonorarer:

• 1-1,5% af købesummen + 21% IVA (moms)
• Minimum typisk 1.500-2.500 EUR + IVA
• For komplekse sager kan der være tillæg

Eksempler:

| Købesum | Honorar (1,2%) | + IVA (21%) | Total | |---------|----------------|-------------|-------| | 200.000 EUR | 2.400 EUR | 504 EUR | 2.904 EUR | | 300.000 EUR | 3.600 EUR | 756 EUR | 4.356 EUR | | 500.000 EUR | 6.000 EUR | 1.260 EUR | 7.260 EUR |

Hvad Er Inkluderet?

For standardhonoraret får du typisk:

Før købet:

• Indledende rådgivning (uforpligtende møde)
• Indhentning og gennemgang af Nota Simple
• Tjek af kataster og byggetilladelser
• Undersøgelse af ejerforening (hvis relevant)
• Gennemgang af købskontrakt
• Forhandling af vilkår på dine vegne
• Kommunikation med mægler og sælgers advokat

Ved købet:

• Tilstedeværelse ved Arras-underskrift
• Gennemgang af endeligt skøde før notar
• Tilstedeværelse hos notar ved køb
• Sikring af korrekt betalingshåndtering

Efter købet:

• Opfølgning på tinglysning
• Assistance med skifteregistreringer
• Rådgivning om skatteforhold
• Opbevaring af dokumenter

Hvad Koster Ekstra?

Typiske ekstra-ydelser:

• Spansk testamente: 300-600 EUR + IVA
• Kompleks skatterådgivning: 150-250 EUR/time + IVA
• Repræsentation ved tvist: efter aftale
• Ekstraordinære undersøgelser: efter aftale
• Meget komplekse ejendomsforhold: tillæg 20-50%

Hvornår Det Er Pengene Værd

Jeg bliver ofte spurgt: "Er det virkelig nødvendigt at betale så meget for en advokat?"

Mit svar er altid: Sammenlign med alternativet.

Case 1: Familie der sparede på advokaten

• Sparet: 3.500 EUR i advokathonorarer
• Tabt: 35.000 EUR på ulovlig pool + ejerforeningsgæld + reparationer

Case 2: Par der brugte ordentlig advokat

• Betalt: 4.200 EUR i advokathonorarer
• Opdaget før købet: Ulovlige tilbygninger til 18.000 EUR at legalisere
• Forhandlet prisen ned med: 25.000 EUR
• Nettogevinst: 20.800 EUR

En god advokat koster penge - men sparer dig ofte for langt mere.

Ofte Stillede Spørgsmål (FAQ)

Kan jeg købe bolig i Spanien uden at bo der?

Ja, absolut. Du behøver ikke at være resident i Spanien for at købe ejendom. Du skal blot have et NIE-nummer. Som ikke-resident skal du dog være opmærksom på særlige skatteregler (Modelo 210).

Skal jeg have spansk bankkonto for at købe bolig?

Det er ikke et lovkrav, men det er stærkt anbefalet. De fleste notarer og sælgere forventer betaling fra spansk konto. Desuden skal du bruge spansk konto til at betale IBI, fællesudgifter og forsyninger. Opret kontoen tidligt i processen.

Hvad er forskellen på escritura og kontrak?

Contrato/Arras er den foreløbige købsaftale med depositum (normalt 10%). Den er juridisk bindende, men ejendommen skifter ikke ejer endnu.

Escritura de Compraventa er det endelige skøde, underskrevet hos notar. Her betales restbeløbet, og ejendommen skifter formelt ejer. Dette dokument tinglyses i Registro de la Propiedad.

Kan jeg fortryde efter underskrift hos notaren?

Nej. Når du har underskrevet escritura hos notaren, er handlen endelig og bindende. Der er ingen fortrydelsesret. Derfor er det så afgørende at alle tjek er foretaget INDEN denne underskrift.

Hvad sker der hvis sælger har skjult væsentlige fejl?

Du har krav på at ejendommen svarer til beskrivelsen i kontrakten. Hvis der er væsentlige skjulte mangler, som sælger kendte til men ikke oplyste, kan du:

• Kræve prisafslag
• Kræve udbedring
• I grove tilfælde: Ophæve købet og kræve erstatning

Men det kræver typisk retssag, hvilket er dyrt og langvarigt. Derfor er grundig undersøgelse INDEN køb så vigtig.

Skal jeg betale skat i Danmark når jeg køber bolig i Spanien?

Som udgangspunkt ikke ved selve købet. Men:

• Hvis du lejer ud: Lejeindtægten skal beskattes i Danmark (med lempelse for spansk skat)
• Ved salg: Kapitalgevinst beskattes primært i Spanien, men skal oplyses i Danmark
• Formue: Din spanske ejendom skal indberettes i din danske selvangivelse (men der er ingen dansk formueskat)

Konklusion

Køb af bolig i Spanien kan være en fantastisk investering - både økonomisk og livskvalitetsmæssigt. Tusindvis af danskere nyder i dag deres hjem i det spanske solskin.

Men som denne guide har vist, er der også mange faldgruber at være opmærksom på. De 10 vigtigste er:

1. Køb aldrig uden uafhængig advokat - det er den dyreste besparelse du kan foretage
2. Undersøg lovligheden af alle bygninger grundigt
3. Tjek for skjult gæld - den følger ejendommen
4. Forstå alvoren af Arras-kontrakten
5. Stol kun på skriftlige aftaler - mundtlige løfter gælder ikke
6. Undersøg ejerforeningen for verserende sager og udgifter
7. Få NIE i god tid før du finder boligen
8. Budget med 12-15% ekstra til omkostninger
9. Lav spansk testamente samtidig med købet
10. Brug lokal advokat der taler dit sprog

Den røde tråd gennem alle disse punkter er: Grundighed før underskrift. Alt hvad du investerer i grundige undersøgninger og professionel rådgivning før købet, vil betale sig mange gange tilbage i undgåede problemer og omkostninger.

Eksempel fra Praksis

Et dansk par kontaktede mig efter at have underskrevet Arras-kontrakt på en villa i Mijas uden advokat. De havde betalt 40.000 EUR i depositum. Ved min gennemgang opdagede vi, at villaens pool og udestue var ulovlige tilbygninger - sælger havde ikke oplyst dette. Vi fik forhandlet kontrakten om, så sælger enten skulle legalisere tilbygningerne inden overtagelse eller give et nedslag på 25.000 EUR. Sælger valgte nedslaget. Parret fik altså dækket mine honorarer mange gange over - og undgik at sidde med en ejendom fyldt med problemer.

Eksterne Ressourcer

For officielle oplysninger om ejendomskøb i Spanien, se:

• Registro de la Propiedad (Spansk tingbog)
• Catastro (Officiel ejendomsregistrering)
• Consejo General del Notariado (Spanske notarer)
• Ministerio de Transportes - Vivienda (Boligministeriet)

---

Jeg har bistået mange danske familier med at købe bolig i Spanien sikkert og trygt. Jeg taler dansk, kender begge systemer og sørger for, at din boligdrøm ikke bliver til et mareridt.

Kontakt mig i dag for en uforpligtende samtale om dit planlagte boligkøb:

• WhatsApp: +45 93 84 18 22
• Email: cbgefke@gmail.com

Din drøm om et hjem i Spanien fortjener det bedste fundament - lad mig hjælpe dig med at bygge det.