España está entre los países preferidos de los daneses – no solo para vacaciones, sino también para inversión inmobiliaria. Ya sea que compres para ti o como alquiler, requiere conocimiento exhaustivo de la ley.
Aquí obtienes una revisión legal paso a paso de todo el proceso tanto para compradores como vendedores.
Conocimiento experto – tu seguridad en transacciones inmobiliarias
Con una tesis de maestría en derecho comparado sobre contratos de compra en Dinamarca y España, y como miembro del Colegio de Abogados de Lanzarote, ofrezco asesoramiento único.
Combino precisión legal danesa con experiencia práctica española y he ayudado a muchos daneses con transacciones inmobiliarias en España.
1. Primer paso: Obtén tu número NIE
El número NIE español (Número de Identidad de Extranjero) es obligatorio y se requiere para:
- Firmar acuerdos de compra y escrituras
- Pago de impuestos y tasas de propiedad
- Abrir una cuenta bancaria
Puedes obtener el NIE a través de la comisaría de policía en España o el consulado en Dinamarca – estaré encantado de ayudar mediante poder notarial.
2. Impuestos y costos al comprar propiedad
- Impuesto de transmisión patrimonial (ITP): aprox. 6,5% en viviendas usadas. Para construcción nueva, se paga 7% IVA + impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).
- Notario y registro: 0,5–1% del precio de compra.
- Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): 0,4–1,1% anual del valor de la propiedad.
- Impuesto sobre la renta (no residente): si la propiedad no la usas tú mismo.
- Impuesto sobre el patrimonio: se aplica a fortunas mayores – p. ej. en las Islas Canarias hasta 99% de descuento.
Siempre hago un cálculo claro y completo antes de la compra – para que sepas en qué te estás metiendo.
3. Due diligence legal – antes de firmar
Antes de la compra, realizo una due diligence legal completa para asegurar:
- Propiedad y cargas en el Registro de la Propiedad
- Estado legal de construcción y permisos de uso
- Sin impuestos ocultos o deudas
- Información sobre gastos comunes y servidumbres
- Revisión de las reglas de la comunidad de propietarios
Nadie debería firmar sin esta verificación – es tu seguridad.
4. Compra de parcela y construcción nueva
¿Quieres comprar terreno y construir tú mismo – p. ej. en Lanzarote? Entonces debes asegurar:
- Que el terreno esté aprobado para uso residencial en el plan local
- Que el proyecto cumpla con las normas de construcción y requisitos de estilo
- Que los permisos necesarios estén en su lugar
Negocio contratos de construcción y aseguro tus derechos durante todo el proceso de construcción.
5. Venta de propiedad – asuntos importantes
Como vendedor, debes, entre otras cosas:
- Documentar propiedad y asuntos fiscales
- Preparar acuerdo de venta correcto
- Pagar impuesto sobre ganancias (Plusvalía e IRNR)
- Liquidar gastos comunes, seguro y servicios públicos
Asesoro y represento tanto a compradores como vendedores – de forma segura y profesional.
Ofte Stillede Spørgsmål om Køb af Bolig i Spanien
Hvad koster det at købe bolig i Spanien - hvor meget skal jeg budgettere ekstra?
Ud over købesummen skal du budgettere 10-12% i ekstra omkostninger. Dette omfatter: ejendomsoverdragelsesskat (ITP) 6-7%, notar og tinglysning 0,5-1%, ejendomsmæglergebyr 3-5%, advokattakst 1,5-3%, og diverse smågebyrer. Samlet set kan en €250,000 køb ende på €275,000-282,500.
Har jeg brug for advokat når jeg køber bolig i Spanien?
Ja, det er afgørende at have en uafhængig advokat. Ejendomsmægleren arbejder for sælger, ikke for dig. En advokat sikrer at du får juridisk due diligence, at der ikke er skjulte gæld, og at alle dokumenter er i orden. Omkostningen (€1,500-3,000) er minimal sammenlignet med potentielle problemer.
Hvad er NIE-nummer og hvordan får jeg det?
NIE (Número de Identificación de Extranjero) er dit spanske skattenummer for udlændinge. Det er obligatorisk for at købe ejendom, åbne bankkonto, eller underskrive kontrakter. Du kan få det via spansk politistation, konsulat i Danmark, eller gennem juridisk repræsentant. Processen tager 1-3 uger.
Hvad er ejendomsregistrering og hvorfor er det vigtig?
Registrering i Registro de la Propiedad dokumenterer dit ejerskab af ejendommen. Det er afgørende at sikre at ejendommen bliver registreret på dit navn, og at der ikke er tidligere beslag eller gæld på ejendommen. Din advokat skal kontrollere registrene før køb og sikre korrekt registrering efter.
Kan jeg få lån til at købe bolig i Spanien som dansker?
Ja, mange danske banker yder lån til ejendomskøb i Spanien, typisk op til 60-70% af købesummen. Spanske banker kan også finansiere, men kræver normalt højere egenkapital (30-40%). Typisk rente ligger på 3-5%. Start finansieringssamtaler tidligt, da godkendelse kan tage 4-6 uger.
Hvad er 'plusvalía' (gevinstskat) når jeg sælger?
Plusvalía er gevinstskat på boligers værdistigning. Hvis du sælger en bolig for €50,000 mere end du gav for den, kan du blive beskattet af denne gevinst. Satsen varierer mellem 19-37% afhængig af hvor længe du har ejet boligen og hvor den ligger. Din advokat kan hjælpe med at minimere denne skat.
Hvad betyder 'ejerforeningen' (comunidad) og hvad skal jeg vide?
Ejerforeningen administrerer fællesudgifter (vedligeholdelse, forsikring, etc.). Som køber bliver du medlem og skal betale månedlige bidrag (typisk €100-300). Vigtige ting at checke: Er der baglandet gæld? Hvad er den årlige budget? Er der verserende retssager? Din advokat skal få officiel erklæring fra ejerforeningen før køb.
Skal jeg være nervøs for byggefejl eller ulovlig konstruktion?
Det er en berettiget bekymring. Mange spanske ejendomme har ulovlige udvidelser, manglende byggelicenser, eller kvalitetsproblemer. Før køb skal du få en uafhængig bygningsinspektør til at kontrollere ejendommen. Omkostning: €300-800, men kan spare dig for tusinder i reparationer senere.
Conclusión: Protege tu inversión
La compra de propiedad en España es una decisión importante. Conmigo como asesor legal, obtienes:
- Seguridad y visión general de todos los asuntos legales
- Planificación fiscal óptima
- Manejo correcto de documentos y contratos
- Asesoramiento personal – en danés
¿Estás considerando comprar o vender propiedad en España? Contáctame para una evaluación gratuita y sin compromiso.
