Impuestos para No Residentes en España: IBI, IRNR y Plusvalía Explicados
¿Posees una vivienda vacacional en España sin ser residente? Entonces debes conocer tres tipos importantes de impuestos que aplican a los no residentes: IBI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles), IRNR (impuesto estatal sobre la renta de no residentes vía Modelo 210), e impuesto sobre plusvalía al vender la propiedad.
Muchos propietarios extranjeros pasan por alto estas obligaciones, lo que puede llevar a multas, intereses y problemas al vender la propiedad.
Esta guía proporciona una visión completa de los tres tipos de impuestos, cómo se calculan, cuándo debes pagar y las consecuencias del impago.
Resumen: Los Tres Impuestos que Debes Pagar como No Residente
Como propietario no residente en España, tienes tres obligaciones fiscales principales:
| Tipo de Impuesto | ¿Quién Paga? | Importe Típico | Plazo | |------------------|--------------|----------------|-------| | IBI | Todos los propietarios | €150-500/año | Municipal, típicamente sept-nov | | IRNR (Modelo 210) | Solo no residentes | €150-300/año | 31 diciembre del año siguiente | | Plusvalía | Al vender | 19-23% de ganancia + plusvalía municipal | En el momento de la venta |
Examinemos cada tipo de impuesto y qué significa para ti como propietario extranjero.
IBI - Impuesto sobre Bienes Inmuebles
¿Qué es el IBI?
IBI significa Impuesto sobre Bienes Inmuebles y es el impuesto municipal sobre la propiedad en España. Es similar a los impuestos inmobiliarios de otros países pero generalmente más bajo.
Importante: Todos los propietarios pagan IBI - tanto residentes como no residentes. Es un impuesto municipal, por lo que las tarifas varían entre municipios.
Cómo se Calcula el IBI
El IBI se calcula basándose en el valor catastral de la propiedad, que es una valoración oficial del gobierno. El valor catastral es típicamente el 40-60% del valor de mercado.
Fórmula:
IBI = Valor Catastral × Tipo Municipal (0,4% - 1,1%)
Ejemplo:
| Concepto | Importe | |----------|---------| | Valor Catastral | €150.000 | | Tipo Municipal | 0,7% | | IBI Anual | €1.050 |
La mayoría de propietarios de viviendas vacacionales pagan entre €300-800 anuales de IBI, dependiendo del tamaño y ubicación de la propiedad.
Pago y Plazos
El IBI se cobra una vez al año por tu ayuntamiento. El plazo varía pero típicamente es entre septiembre y noviembre.
Métodos de Pago:
- Domiciliación Bancaria: La forma más fácil - configura el pago automático desde tu cuenta bancaria española
- Pago Manual: Paga en el banco o online con el recibo recibido
- Descuento por Pronto Pago: Muchos ayuntamientos ofrecen 5% de descuento
💰 Consejo: Incluso con domiciliación configurada, verifica que los pagos se realicen. Pueden ocurrir errores técnicos, y tú sigues siendo responsable del pago puntual.
¿Qué Pasa si No Recibes la Factura?
Muchos no residentes no reciben su factura de IBI porque el ayuntamiento la envía a una dirección antigua.
¡Esto NO te exime de pagar! Debes ser proactivo:
- Llama a la oficina de tributos del ayuntamiento
- Actualiza tu dirección
- Solicita facturación electrónica
- Considera usar un representante fiscal
Consecuencias del Impago
Si no pagas el IBI a tiempo:
| Consecuencia | Detalles | |--------------|----------| | Recargo por Demora | 5-20% según el retraso | | Intereses | Aproximadamente 3-4% anual | | Embargo sobre la Propiedad | El ayuntamiento puede registrar una carga | | Problemas de Venta | La deuda de IBI debe liquidarse antes de firmar la escritura |
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IRNR - Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Modelo 210)
¿Qué es el IRNR?
IRNR significa Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Este impuesto aplica SOLO a no residentes y se basa en una "renta imputada" de tu propiedad.
El concepto: Las autoridades fiscales españolas asumen que obtienes un beneficio económico por poseer una propiedad en España (aunque no la alquiles), y por tanto gravan esta renta "ficticia".
¿Quién Debe Pagar el IRNR?
✅ No residentes con propiedades en España ✅ Independientemente de si la propiedad es de uso personal o está vacía ✅ También si la propiedad se alquila (pero con cálculo diferente)
NO pagas IRNR si:
- Estás registrado como residente fiscal en España (más de 183 días/año)
- Pagas IRPF ordinario
Cómo Calcular el IRNR - Paso a Paso
El IRNR se calcula en dos pasos:
Paso 1: Encontrar la Base Imponible
Esto depende de cuándo se revisó por última vez el valor catastral de la propiedad:
| Revisión Catastral | Cálculo | |--------------------|---------| | Revisada después de 1994 | Valor Catastral × 1,1% | | NO revisada después de 1994 | Valor Catastral × 2% |
Paso 2: Calcular el Impuesto
| Tipo de Contribuyente | Tipo | |-----------------------|------| | Ciudadanos UE/EEE | 19% | | Ciudadanos No UE | 24% |
Ejemplo Práctico
Detalles de la Propiedad:
- Valor Catastral: €120.000
- Catastro revisado en 2010
- Propietario: Ciudadano UE (no residente)
Cálculo:
- Base Imponible: €120.000 × 1,1% = €1.320
- IRNR: €1.320 × 19% = €250,80 anuales
Para la mayoría de propietarios extranjeros de viviendas vacacionales, el IRNR está entre €150-400 al año.
Presentación mediante Modelo 210
El IRNR se declara y paga mediante el formulario "Modelo 210". Esto debe hacerse digitalmente a través de la web de la Agencia Tributaria.
Plazo: 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio fiscal.
Cómo Presentar:
- Ve a www.agenciatributaria.es
- Selecciona "Modelo 210"
- Completa el formulario con:
- Tu número NIE
- Valor catastral de la propiedad
- Dirección y referencia de la propiedad
- Calcula el impuesto (el sistema lo hace automáticamente)
- Paga online mediante tarjeta o transferencia
💡 Consejo: Muchos no residentes usan un gestor o abogado para manejar esta presentación. Típicamente cuesta €50-100 anuales pero asegura que todo sea correcto.
Normas Especiales para Ingresos por Alquiler
Si alquilas tu propiedad, la tributación cambia significativamente:
Para Ciudadanos UE/EEE:
- Ingresos por alquiler gravados al 19%
- Puedes deducir gastos (proporcionalmente al período de alquiler)
- La presentación debe ser trimestral vía Modelo 210
Ejemplo:
| Concepto | Importe | |----------|---------| | Ingresos Anuales por Alquiler | €12.000 | | Gastos Deducibles | €6.000 | | Base Imponible | €6.000 | | Impuesto (19%) | €1.140 |
⚠️ Importante: Si alquilas tu propiedad, también necesitas licencia turística en la mayoría de comunidades.
Impuesto sobre Plusvalía al Vender
Al vender tu propiedad española como no residente, aplican dos tipos de impuestos sobre plusvalía:
1. Impuesto Estatal sobre Ganancias Patrimoniales
El impuesto estatal sobre ganancias patrimoniales se calcula sobre el beneficio de la venta.
Calculando la Ganancia:
Ganancia = Precio de Venta - Precio de Compra - Gastos Documentados
Gastos Deducibles:
- Gastos de compra (notario, registro, abogado, ITP)
- Gastos de reforma (¡con facturas!)
- Gastos de venta (agente, publicidad)
Tipos Impositivos (Progresivos):
| Importe de Ganancia | Tipo | |---------------------|------| | Primeros €6.000 | 19% | | €6.001 - €50.000 | 21% | | Más de €50.000 | 23% |
Ejemplo de Cálculo:
| Concepto | Importe | |----------|---------| | Precio de Compra 2015 | €200.000 | | Gastos de Compra | €20.000 | | Reformas 2018 | €15.000 | | Precio de Venta 2024 | €300.000 | | Gastos de Venta | €10.000 | | Ganancia | €55.000 |
Cálculo del Impuesto:
- Primeros €6.000 × 19% = €1.140
- Siguientes €44.000 × 21% = €9.240
- Últimos €5.000 × 23% = €1.150
- Total: €11.530
2. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos)
La plusvalía municipal grava el supuesto incremento del valor del suelo (no la construcción) durante tu período de propiedad.
El cálculo es complejo y se basa en:
- Valor catastral del suelo
- Años de propiedad
- Coeficientes municipales
Importes típicos: €1.000-5.000 para una vivienda vacacional promedio después de 10 años de propiedad.
📋 Nota: Tras una sentencia del Tribunal Supremo de 2021, puedes evitar la plusvalía municipal si demuestras que no hubo incremento real del valor del suelo.
La Retención del 3% para No Residentes
Aquí hay un detalle importante que muchos no residentes desconocen:
Al vender, el comprador debe retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda como pago anticipado de tu impuesto sobre ganancias patrimoniales.
Ejemplo:
| Concepto | Importe | |----------|---------| | Precio de Venta | €300.000 | | Retención 3% | €9.000 | | Recibes en la Firma | €291.000 |
Dentro de 4 meses, debes presentar la venta real vía Modelo 210. Entonces:
- Recibirás devolución si tu impuesto real es menor que los €9.000 retenidos
- Pagarás impuesto adicional si tu impuesto es mayor
⏰ Importante: El proceso de devolución puede tardar 6-12 meses. Planifica tus finanzas en consecuencia.
Calendario Fiscal Anual para No Residentes
| Período | Obligación | |---------|------------| | Abril-Mayo | Algunos ayuntamientos cobran IBI con descuento por pronto pago | | Septiembre-Noviembre | La mayoría de ayuntamientos cobran IBI | | 31 Diciembre | Plazo para Modelo 210 (IRNR del año anterior) |
Si Alquilas (Trimestral):
- 1-20 Enero: Modelo 210 para T4
- 1-20 Abril: Modelo 210 para T1
- 1-20 Julio: Modelo 210 para T2
- 1-20 Octubre: Modelo 210 para T3
¿Qué Pasa si No Pagas?
Las autoridades españolas tienen sistemas efectivos para rastrear impagos.
Consecuencias:
| Impago | Consecuencias | |--------|---------------| | IBI | Multas 5-20%, intereses, embargo sobre propiedad, venta bloqueada | | IRNR (Modelo 210) | Multas desde €100 hasta 50% del impuesto, intereses, problemas de venta | | En la Venta | El comprador debe obtener certificado de estar al corriente; la venta no puede proceder sin él |
Prescripción
- Plazo general: 4 años desde el vencimiento
- Ejemplo: IRNR de 2020 (plazo 31/12/2021) prescribe el 31/12/2025
⚠️ Advertencia: ¡No confíes en la prescripción! Hacienda puede interrumpirla enviando requerimientos.
¿Deberías Usar un Representante Fiscal?
Un representante fiscal gestiona tus obligaciones fiscales españolas en tu nombre.
Ventajas:
✅ Asegura pagos y presentaciones puntuales ✅ Controla todos los plazos ✅ Gestiona la comunicación con autoridades españolas ✅ Te alerta de cambios legislativos ✅ Puede firmar documentos en tu nombre (con poder)
¿Cuándo se Recomienda?
Muy recomendable si:
- No hablas español
- No sigues de cerca la legislación española
- Alquilas tu propiedad
- Visitas España con poca frecuencia
Costes:
| Servicio | Coste Típico | |----------|--------------| | Cuota Básica | €150-250/año | | Presentación Modelo 210 | €50-100/año | | Seguimiento IBI | A menudo incluido | | Contabilidad de Alquileres | €300-500/año extra |
Para la mayoría de propietarios extranjeros, €200-300 anuales es una inversión sensata para la tranquilidad.
Consejos Prácticos para Propietarios Extranjeros
1. Abre una Cuenta Bancaria Española
Facilita mucho la vida:
- Pagos automáticos de IBI
- Pagos más fáciles del Modelo 210
- Evita costes de conversión de divisas
2. Guarda Todos los Recibos
Especialmente importante si planeas vender:
- Gastos de compra
- Gastos de reforma
- Mantenimiento
- Pueden reducir significativamente tu impuesto sobre ganancias
3. Verifica tu Valor Catastral
Visita Sede Electrónica del Catastro y verifica:
- La valoración es correcta
- Cuándo se revisó por última vez (importante para el cálculo del IRNR)
- No hay cambios sin registrar
4. Considera tu Situación
Si pasas más de 183 días al año en España, ¡podrías ser residente fiscal sin saberlo! Esto cambia todas tus obligaciones fiscales.
5. Planifica las Ventas Cuidadosamente
Si consideras vender:
- Empieza a planificar 6-12 meses antes
- Obtén una valoración de la propiedad
- Reúne todos los documentos
- Considera el momento (el año fiscal puede importar)
- Recuerda: No recibirás todos los fondos en la firma (3% retenido)
Preguntas Frecuentes
¿Tengo que pagar tanto IBI como Modelo 210?
Sí, son dos impuestos diferentes. El IBI es impuesto municipal sobre bienes inmuebles (lo paga todo el mundo), mientras que el Modelo 210 (IRNR) es impuesto estatal sobre la renta de no residentes (solo para no residentes). Ambos deben pagarse anualmente.
¿Qué pasa si olvido presentar el Modelo 210 durante varios años?
Deberás impuestos atrasados de los últimos 4 años (prescripción), más multas hasta el 50% del impuesto adeudado e intereses. También tendrás problemas al vender, ya que los compradores necesitan prueba de que estás al corriente.
¿Tengo que pagar impuestos aunque solo use mi propiedad 2 semanas al año?
Sí, el IRNR (Modelo 210) debe pagarse independientemente de cuánto uses la propiedad. El impuesto se basa en la propiedad, no en el uso. Sin embargo, el importe es modesto (típicamente €150-400 anuales).
¿Cómo afecta el alquiler a mis impuestos?
Al alquilar, se gravan tus ingresos reales por alquiler en lugar de la renta imputada. Como ciudadano de la UE, puedes deducir gastos y pagas el 19% del resto. Debes presentar trimestralmente vía Modelo 210, y necesitas licencia turística en la mayoría de comunidades.
¿Puedo evitar la retención del 3% al vender?
Solo si puedes documentar que no tuviste ganancia en la venta (es decir, una pérdida). Entonces puedes solicitar exención antes de firmar la escritura. Esto requiere documentación extensa y debe ser gestionado por un abogado.
Conclusión
Como propietario no residente en España, tienes tres obligaciones fiscales principales:
- IBI: Impuesto municipal sobre bienes inmuebles (€150-500/año) - se paga anualmente
- IRNR (Modelo 210): Impuesto estatal para no residentes (€150-400/año) - se presenta anualmente antes del 31 de diciembre
- Plusvalía: Al vender - tanto estatal (19-23%) como municipal
Estos impuestos no son altos comparados con muchos países, pero las consecuencias del impago pueden ser serias—especialmente cuando quieras vender.
Nuestras Recomendaciones:
- Configura pagos automáticos del IBI
- Usa un gestor o representante fiscal para el Modelo 210
- Guarda todos los recibos de compra y mejoras
- Planifica las ventas cuidadosamente para minimizar el impuesto sobre plusvalía
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