Feriebolig Udlejning i Spanien: Licenser, Regler og Krav 2025

Drømmer du om at finansiere din spanske feriebolig gennem udlejning på Airbnb eller Booking.com? Det er du ikke alene om. Tusindvis af danske boligejere supplerer deres økonomi ved at udleje deres spanske feriebolig, når de selv ikke bruger den.

Men i de seneste år er reglerne blevet strammet dramatisk. Hvor det tidligere var relativt nemt at slå en annonce op på Airbnb, kræver lovlig udlejning nu en række tilladelser, licenser og godkendelser. Ulovlig udlejning kan koste dig bøder op til 600.000 EUR i ekstreme tilfælde - og helt almindeligt 10.000-40.000 EUR for typiske overtrædelser.

I denne omfattende guide får du det komplette overblik over:

• Hvornår din bolig OVERHOVEDET må udlejes
• Hvilke licenser og tilladelser du skal have
• Regionale forskelle (Andalusien, Valencia, Catalonien osv.)
• Skattemæssige forpligtelser
• Konsekvenser ved ulovlig udlejning
• Alternativer til korttidsudlejning

Den Nye Virkelighed: Stramme Regler fra 2023-2025

Hvorfor er Reglerne Blevet Strengere?

Spanien har oplevet en eksplosion i turisme og korttidsudlejning gennem platforme som Airbnb. I populære destinationer som Barcelona, Malaga, Valencia og Balearerne har dette ført til:

• Boligmangel for lokale indbyggere: Langsigtede lejeboliger er blevet omlagt til turistudlejning
• Prisstigninger: Huslejerne er steget dramatisk
• Forringelse af nabolag: "Hotellisering" af boligområder
• Støjgener og forstyrrelser: Naboklager over festglade turister

Politisk reaktion:

• Nye strenge love på både national og regional niveau
• Krav om licenser og registrering
• Ejerforeninger har fået ret til at forbyde udlejning
• Skærpet håndhævelse og højere bøder

Resultatet: Det er blevet betydeligt sværere (men ikke umuligt) at udleje lovligt. Samtidig er risikoen ved ulovlig udlejning steget markant.

Hvad Tæller Som "Turistudlejning"?

Turistudlejning (vivienda turística eller vivienda de uso turístico) defineres generelt som:

• Udlejning af hele boligen (ikke kun et værelse)
• Til turister/gæster
• For kortere perioder (typisk under 30 dage, nogle steder under 2 måneder)
• Med profit for øje
• Gentagne gange (ikke kun en enkelt gang)

Vigtige nuancer:

• Udlejning til samme lejer i over 30 dage tæller typisk IKKE som turistudlejning
• Udlejning uden vederlag (til familie/venner) er normalt OK
• En enkelt udlejning kan være lovligt, men gentagen udlejning kræver licens

Trin 1: Tjek Om Din Bolig Kan Udlejes

Før du overhovedet begynder processen med at søge licenser, skal du sikre dig, at din bolig faktisk MÅ udlejes.

Ejerforeningens Godkendelse - NYT KRITISK KRAV

Lovændring 2023: En ny lov (Ley de Vivienda) gav ejerforeninger ret til at forbyde eller begrænse turistudlejning.

Hvad betyder det?

Din Comunidad de Propietarios (ejerforening) kan nu:

• Forbyde turistudlejning fuldstændigt
• Begrænse antallet af enheder der må udlejes
• Stille særlige krav (lyddæmpning, depositum osv.)

Krav til beslutningen:

• Kræver 3/5 flertal på generalforsamlingen
• Skal indføres i ejerforeningens vedtægter (estatutos)
• Gælder kun fremadrettet (eksisterende lovlige udlejninger kan normalt fortsætte)

VIGTIGT: Tjek FØR du køber!

Hvis du overvejer at købe en feriebolig med henblik på udlejning:

1. Anmod om kopi af ejerforeningens vedtægter (estatutos)
2. Læs referater fra de seneste generalforsamlinger (actas de junta)
3. Spørg eksplicit: Må ejendommen udlejes turistmæssigt?
4. Få det skriftligt bekræftet

Mange købere opdager for sent, at ejerforeningen har forbudt udlejning. Du kan ikke kræve dette omgjort, og din investering kan være tabt.

Hvis ejerforeningen IKKE har forbudt udlejning: Du skal stadig ofte:

• Informere ejerforeningen om din hensigt
• Overholde husordenens regler
• Betale evt. ekstra depositum eller gebyr

Zonerestriktioner og Lokalplaner

Ud over ejerforeningens regler kan der være kommunale eller regionale zonebestemmelser der begrænser eller forbyder turistudlejning.

Eksempler på restriktioner:

Barcelona:

• Næsten totalt stop for nye turistlicenser siden 2016
• Kun i specifikke zoner kan der søges licens
• Eksisterende licenser kan fortabes ved overtrædelser

Palma (Mallorca):

• Forbud mod turistudlejning i lejligheder i bymidten
• Kun enfamiliehuse og særligt godkendte bygninger
• Mindsteafstand mellem turistboliger

Sevilla:

• Visse historiske bydele har restriktioner
• Maksimalt antal licenser per blok

Málaga:

• Ingen nye licenser i centrum
• Begrænsninger i populære zoner som Málaga Este

Hvordan tjekker du?

1. Kontakt din kommunes turistkontor (departamento de turismo)
2. Tjek kommunens hjemmeside for regler om viviendas turísticas
3. Nogle kommuner har online kort med tilladte/ikke-tilladte zoner
4. Spørg en lokal gestor eller advokat

Trin 2: Ansøg om Turistlicens

Hvis din bolig MAG udlejes (godkendt af ejerforening og ikke i forbudt zone), er næste skridt at ansøge om den krævede turistlicens.

Hvad er Turistlicensen?

Turistlicensen er en officiel tilladelse fra din regionale regering til at drive turistudlejning.

Navnet varierer per region:

• Andalusien: VFT (Vivienda con Fines Turísticos)
• Valencia: VT (Vivienda Turística)
• Catalonien: HUTB/HUT (Habitatge d'Ús Turístic)
• Balearerne: VT/ETV (Estancia Turística en Vivienda)
• Kanariske Øer: VV (Vivienda Vacacional)
• Madrid: VUT (Vivienda de Uso Turístico)
• Murcia: VUT

Licensnummeret (f.eks. VFT/MA/12345) skal:

• Fremgå i alle annoncer (Airbnb, Booking.com osv.)
• Vises ved indgangen til boligen
• Angives på lejekontrakter

Krav til Boligen

For at få turistlicens skal din bolig opfylde en række minimumskrav. Disse varierer lidt mellem regioner, men generelle krav inkluderer:

Basale krav:

• ✅ Helårsbolig med gyldigt cédula de habitabilidad (beboelsescertifikat)
• ✅ Ejet af ansøger (eller lejet med udlejers skriftlige tilladelse)
• ✅ Registreret korrekt i Catastro og tinglyst
• ✅ Ingen ulovlige tilbygninger eller ændringer

Tekniske krav:

• ✅ Aircondition (kølefunktion) - obligatorisk maj-september
• ✅ Varme - obligatorisk oktober-april
• ✅ Fuldt møbleret inkl. senge, linnede, service
• ✅ Funktionelt køkken med køleskab, komfur, håndvask
• ✅ Fuldt badeværelse med brusebad/badekar, toilet, håndvask

Sikkerhed:

• ✅ Førstehjælpskasse
• ✅ Brandslukker
• ✅ Røgalarm
• ✅ Sikkerhedsdøre (i nogle regioner)

Information til gæster:

• ✅ Turistinformation om området
• ✅ Husregler på spansk og engelsk (minimum)
• ✅ Klagebog (Hoja de reclamaciones)
• ✅ Nødprocedurer

Hygiejne:

• ✅ Professionel rengøring mellem gæster
• ✅ Rent linnede til hver gæst

Ansøgningsprocessen - Generelt

Selvom processen varierer mellem regioner, følger de fleste dette mønster:

Trin 1: Forberedelse (2-4 uger)

• Saml alle nødvendige dokumenter
• Sørg for boligen opfylder alle krav
• Tag professionelle fotos

Trin 2: Ansøgning (1 dag)

• Udfyld ansøgning online eller via gestor
• Upload dokumenter
• Betal gebyr (50-150 EUR typisk)

Trin 3: Behandling (1-3 måneder)

• Myndighederne gennemgår ansøgningen
• Evt. inspektion af boligen
• Mulighed for at rette mangler

Trin 4: Godkendelse

• Modtag licens med unikt nummer
• Registrer hos turistregister
• Kan nu annoncere lovligt

Trin 5: Løbende overholdelse

• Forny licens (hvis påkrævet - nogle steder ingen fornyelse)
• Overhol alle regler
• Opdater ved ændringer

Nødvendige Dokumenter (Typisk Liste)

Personlige dokumenter:

• □ Kopi af dit NIE eller DNI
• □ Fuldmagt (hvis du bruger gestor)

Ejendomsdokumenter:

• □ Escritura (skøde) som bevis på ejerskab
• □ Nota Simple fra tinglysningen (max 3 mdr. gammel)
• □ Katastral reference fra Catastro
• □ Planos (plantegninger) af boligen
• □ Cédula de habitabilidad (beboelsescertifikat)

Ejerforeningsdokumenter:

• □ Bekræftelse fra ejerforeningen at udlejning er tilladt
• □ Kopi af vedtægter (estatutos)

Forsikring:

• □ Ansvarsforsikring (seguro de responsabilidad civil) - ofte krav om minimum 150.000-300.000 EUR dækning

Tekniske dokumenter:

• □ Energimærke (certificado de eficiencia energética)
• □ Certifikat for korrekt installation af gas/elektricitet (hvis relevant)

Fotodokumentation:

• □ Fotos af alle rum
• □ Foto af aircondition
• □ Foto af brandslukker og førstehjælpskasse

Regionale Forskelle - Oversigt

Reglerne varierer betydeligt mellem Spaniens autonome regioner. Her er oversigten for de mest populære områder blandt danske boligejere:

Andalusien (Costa del Sol, Costa de la Luz)

Licenstype: VFT (Vivienda con Fines Turísticos)

Særlige kendetegn:

• Relativt liberal lovgivning
• Obligatorisk registrering i Registro de Turismo de Andalucía (RTA)
• Aircondition og varme påkrævet
• Skal have egen indgang (kan være problematisk i lejlighedskomplekser)

Myndighed: Junta de Andalucía - Consejería de Turismo

Ansøgning: Online via SITA system

Gebyr: Ca. 50 EUR

Behandlingstid: 1-2 måneder

Fornyelse: Ikke nødvendig (licens gælder indtil tilbagekaldt)

Restriktioner:

• Málaga centrum: Begrænsede nye licenser
• Sevilla centrum: Særlige zoner med restriktioner
• Marbella: Rimelig tilgængelig
• Nerja, Torrox osv.: Generelt OK

Bøder: 150-450.000 EUR afhængigt af overtrædelsens alvor

Valenciaområdet (Costa Blanca)

Licenstype: VT (Vivienda Turística)

Særlige kendetegn:

• Strengere krav end Andalusien
• Skal have separat indgang (ikke gennem fælles opgange)
• Minimum 2 soveværelser for lejligheder
• Enhver ændring skal godkendes

Myndighed: Generalitat Valenciana - Agència Valenciana del Turisme

Ansøgning: Online via RTV (Registre de Turisme de la Comunitat Valenciana)

Gebyr: Ca. 60 EUR

Behandlingstid: 2-3 måneder

Fornyelse: Hver 5 år

Restriktioner:

• Valencia by: Meget begrænset, næsten ingen nye licenser i centrum
• Benidorm: Separate regler, mange restriktioner
• Altea, Calpe, Dénia: Moderat tilgængelige
• Alicante: Begrænsninger i nogle zoner

Bøder: 2.000-600.000 EUR

Catalonien (Costa Brava, Barcelona)

Licenstype: HUT (Habitatge d'Ús Turístic)

Særlige kendetegn:

• Meget streng lovgivning
• Barcelona har nærmest lukket for nye licenser
• Landområder mere tilgængelige
• Kræver energimærke E eller bedre
• Meget detaljerede krav

Myndighed: Generalitat de Catalunya - Departament d'Empresa i Coneixement

Ansøgning: Via RTC (Registre de Turisme de Catalunya)

Gebyr: Ca. 100 EUR

Behandlingstid: 3-4 måneder

Fornyelse: Permanent (men kan tilbagekaldes)

Restriktioner:

• Barcelona: Moratorium for nye licenser siden 2016 - næsten umuligt
• Sitges: Meget stramt
• Girona: Stramt
• Costa Brava (småbyer): Mere tilgængeligt

Bøder: 3.000-600.000 EUR

Balearerne (Mallorca, Ibiza, Menorca)

Licenstype: ETV (Estancia Turística en Vivienda)

Særlige kendetegn:

• Meget streng lovgivning
• Årligt moratorium for udlejning i visse perioder (typisk sommeren)
• Kun enfamiliehuse kan lovligt udlejes på Mallorca
• Lejligheder i hovedstaden Palma kan IKKE udlejes
• Minimum afstand mellem turistboliger

Myndighed: Govern de les Illes Balears - Conselleria de Turisme

Ansøgning: Via Registre de Turisme de les Illes Balears

Gebyr: Ca. 100 EUR

Behandlingstid: 2-3 måneder

Fornyelse: Hvert 5 år

Restriktioner:

• Palma de Mallorca: Kun enfamiliehuse, ikke lejligheder
• Ibiza: Strenge begrænsninger, særligt i Ibiza by og San Antonio
• Menorca: Lidt mere liberalt
• Alle øer: Forbud mod udlejning under 5 dage i sommersæsonen
• Minimum 5-7 dages leje i højsæson

Bøder: 4.000-400.000 EUR

Madrid

Licenstype: VUT (Vivienda de Uso Turístico)

Særlige kendetegn:

• Separat indgang direkte fra gaden (svært for lejligheder)
• Dette gør det nærmest umuligt for lejligheder i blokke
• Enfamiliehuse OK

Myndighed: Comunidad de Madrid - Consejería de Cultura, Turismo y Deporte

Ansøgning: Via Registro de Empresas y Actividades Turísticas

Gebyr: Gratis

Behandlingstid: 2-3 måneder

Restriktioner:

• Madrid by: Næsten umuligt for lejligheder pga. krav om separat indgang
• Periferi og huse: Mere tilgængeligt

Bøder: 6.000-600.000 EUR

Kanariske Øer (Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote)

Licenstype: VV (Vivienda Vacacional)

Særlige kendetegn:

• Må ikke være i turistiske zoner hvor der er hoteller
• Skal være i boligzoner
• Relativt tilgængelig på mindre øer
• Strammere på Tenerife og Gran Canaria

Myndighed: Gobierno de Canarias - Consejería de Turismo

Ansøgning: Via RET (Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Canarias)

Gebyr: Ca. 50 EUR

Behandlingstid: 1-2 måneder

Restriktioner:

• Tenerife syd (turistzoner): Meget svært
• Gran Canaria (Maspalomas osv.): Begrænsninger
• Lanzarote, Fuerteventura, La Palma: Mere tilgængeligt

Bøder: 2.000-400.000 EUR

Trin 3: Skattemæssige Forpligtelser

Når du udlejer din spanske feriebolig, får du en række nye skatteforpligtelser - både i Spanien og Danmark.

Spansk Skat af Lejeindtægter

Som ikke-resident der udlejer skal du betale spansk skat via Modelo 210 - kvartalsvis!

Skattesats:

• EU-borgere: 19%
• Ikke-EU borgere: 24%

Som dansker betaler du altså 19%.

Skattegrundlag: For EU-borgere kan du trække faktiske udgifter fra (op til 50% af indtægter):

Nettolejeindkomst = Bruttoindtægter - Fradragsberettigede udgifter
Skat = Nettolejeindkomst × 19%

Fradragsberettigede udgifter (op til 50% af indtægter):

• IBI (ejendomsskat)
• Ejerforeningsgebyrer (gastos de comunidad)
• Vand, elektricitet, gas
• Forsikring
• Reparation og vedligeholdelse
• Rengøring mellem gæster
• Platform-gebyrer (Airbnb provision osv.)
• Gestor honorar
• Afskrivning af møbler (med dokumentation)

Eksempel:

Bruttoindtægter (årligt): 15.000 EUR
Platform gebyrer (Airbnb 14%): -2.100 EUR
Rengøring: -1.500 EUR
Ejerforening: -800 EUR
IBI: -400 EUR
Forsikring: -300 EUR
El, vand: -600 EUR
Vedligeholdelse: -500 EUR
Total udgifter: -6.200 EUR

Nettoindkomst: 8.800 EUR
Skat (19%): 1.672 EUR årligt

VIGTIGT: Du kan maksimalt trække 50% af bruttoindtægterne fra. I eksemplet ovenfor er udgifter på 6.200 EUR = 41% af indtægter, så det er OK.

Modelo 210 - Kvartalsvis Indberetning

Frister:

• 1. kvartal (jan-mar): Indberet og betal senest 20. april
• 2. kvartal (apr-jun): Indberet og betal senest 20. juli
• 3. kvartal (jul-sep): Indberet og betal senest 20. oktober
• 4. kvartal (okt-dec): Indberet og betal senest 20. januar (næste år)

Vigtig anbefaling: Brug en gestor eller asesor fiscal til dette. Det koster 50-100 EUR per kvartal, men sikrer korrekt indberetning og maksimerer dine fradrag.

Moms (IVA) på Udlejning?

Generel regel: Udlejning af feriebolig er momsfri (undtagelse fra moms).

Undtagelse: Hvis du leverer hotel-lignende services (daglig rengøring, morgenmad, concierge), kan det blive momspligtigt. Dette er sjældent for private udlejere.

Dansk Skat af Spansk Lejeindkomst

Hvis du er fuldt skattepligtig i Danmark, skal du også selvangive din spanske lejeindtægt i Danmark.

Dobbeltbeskatning?

Nej! Danmark giver lempelse for den spanske skat du har betalt (ligningslovens § 33). Du betaler højeste sats, men ikke dobbelt.

Praktisk:

1. Rapportér bruttoindtægter i dansk selvangivelse
2. Fratrækker samme udgifter
3. Beregn dansk skat
4. Fratrækker den spanske skat du har betalt (credit)
5. Betaler kun differencen

Resultat: Samlet skat bliver den højeste af dansk/spansk sats, men du betaler ikke dobbelt.

Anbefaling: Brug revisor med erfaring i international beskatning til din danske selvangivelse.

Platforme: Airbnb, Booking.com osv.

Krav om Licensnummer i Annoncer

Lovkrav i alle regioner: Du SKAL vise dit licensnummer (f.eks. VFT/MA/12345) i din annonce.

På Airbnb:

• Felt "Licensnummer" eller "Registreringsnummer"
• Skal udfyldes korrekt
• Airbnb tjekker og kan fjerne annoncer uden gyldigt nummer

På Booking.com:

• Lignende krav
• Platformene er pålagt at håndhæve dette

Konsekvens ved manglende nummer:

• Annoncer kan fjernes
• Bøder fra myndighederne
• Platformene rapporterer til myndigheder (i nogle regioner)

Indberetningspligt til Myndigheder

I flere regioner skal du indberette gæsteoplysninger til politiet.

Hvad skal indberettes:

• Gæstens fulde navn
• Nationalitet
• Pasnummer
• Check-in og check-out dato

Frist: Typisk inden for 24 timer efter ankomst

Hvordan:

• Manuel indberetning: Via Policía Nacional system
• Automatisk via platforme: Airbnb og Booking.com har delvis integration

Konsekvens ved manglende indberetning:

• Bøder fra 300 EUR og opefter
• Gentagne overtrædelser kan føre til tab af licens

Hvad Koster Det at Blive Lovlig?

Lad os være ærlige: At drive lovlig turistudlejning koster penge. Her er en realistisk oversigt:

Engangsudgifter (første gang)

| Udgift | Estimat | |--------|---------| | Advokat/gestor (hjælp til ansøgning) | 300-800 EUR | | Licensgebyr (regional myndighed) | 50-150 EUR | | Aircondition (hvis ikke allerede installeret) | 500-1.500 EUR | | Brandslukker, førstehjælpskasse | 50-100 EUR | | Røgalarm | 20-50 EUR | | Professionelle fotos | 100-300 EUR | | Ansvarsforsikring (første år) | 150-300 EUR | | Energimærke (hvis ikke har) | 150-300 EUR | | Total engangsomkostning | 1.320-3.500 EUR |

Årlige Driftsudgifter

| Udgift | Estimat | |--------|---------| | Gestor (kvartalsvis Modelo 210) | 200-400 EUR/år | | Ansvarsforsikring | 150-300 EUR/år | | Platform gebyrer (Airbnb/Booking 14-18%) | 14-18% af indtægter | | Rengøring (mellem hver gæst) | 50-80 EUR per gæst | | Linnedvask/skift | 15-25 EUR per gæst | | Vedligeholdelse (løbende reparationer) | 500-1.000 EUR/år | | Forsyninger (el, vand - gæster bruger mere) | 600-1.200 EUR/år |

Eksempel med 30 bookinger/år:

Platform gebyrer (15% af 15.000 EUR): 2.250 EUR
Rengøring (30 × 65 EUR): 1.950 EUR
Gestor: 300 EUR
Forsikring: 250 EUR
Vedligeholdelse: 800 EUR
Forsyninger: 900 EUR
Total: 6.450 EUR årligt

Ved indtægter på 15.000 EUR bliver nettoresultatet: 15.000 - 6.450 - 1.672 (skat) = 6.878 EUR årligt (før danske skatter)

Konsekvenser Ved Ulovlig Udlejning

Mange tænker: "Hvad er risikoen egentlig? Kan de overhovedet opdage det?"

Sandheden er: Ja, de kan - og de gør.

Hvordan Opdages Ulovlig Udlejning?

1. Platformskontrol:

• Airbnb og Booking.com er forpligtet til at tjekke licensnumre
• I nogle regioner rapporterer de direkte til myndighederne
• Annoncer uden licensnummer bliver fjernet

2. Naboanmeldelser:

• Naboer er ofte de første til at rapportere
• Særligt ved støjgener eller mange skiftende gæster
• Ejerforeninger rapporterer medlemmer der udlejer ulovligt

3. Aktive inspektioner:

• Turistinspektører patruljerer populære områder
• Tjekker annoncer online mod licensregistre
• Krydstjekker ejendomsregistre

4. Datatjek:

• Krydsreferencer mellem Catastro, ejerforeningsregistre og turistregistre
• Strøm- og vandforbrug der indikerer turistudlejning
• Platform-data (i nogle regioner har myndigheder adgang)

Bøder og Sanktioner

Bøderne varierer mellem regioner, men her er typiske satser:

Bødestruktur (generelt):

| Overtrædelse | Klassifikation | Typisk bøde | |--------------|----------------|-------------| | Udlejning uden licens | Alvorlig | 10.000-40.000 EUR | | Udlejning trods forbud (ejerforening/zone) | Meget alvorlig | 20.000-100.000 EUR | | Falske oplysninger i ansøgning | Meget alvorlig | 20.000-100.000 EUR | | Manglende hygiejne eller sikkerhed | Alvorlig | 4.000-40.000 EUR | | Ikke vise licensnummer | Mindre alvorlig | 2.000-4.000 EUR | | Ikke indberette gæster | Mindre alvorlig | 300-3.000 EUR | | Overtræde max. kapacitet | Alvorlig | 6.000-40.000 EUR |

Gentagne overtrædelser:

• Bøder fordobles eller tredobles
• Permanent forbud mod at søge licens
• Juridisk ansvar ved ulykker

Ekstreme tilfælde:

• Bøder op til 600.000 EUR er mulige (men sjældne)
• Dette ved gentagne, grove overtrædelser med stor kommerciel aktivitet

Andre Konsekvenser

Økonomiske:

• Skattemæssige: Skattevæsenet kan kræve efterbetaling af alle skatter de estimerer du burde have betalt
• Platforme: Permanent udelukkelse fra Airbnb/Booking.com
• Forsikring: Forsikring dækker ikke skader ved ulovlig aktivitet

Juridiske:

• Ejerforening: Kan sagsøge dig for overtrædelse af vedtægter
• Naboer: Kan kræve erstatning for værdiforringelse
• Køber: Hvis du sælger ejendommen med ulovlig udlejning, kan køber kræve kompensation

Virkelige Eksempler

Barcelona 2023:

• 478 bøder uddelt for ulovlig turistudlejning
• Gennemsnitlig bøde: 23.000 EUR
• 89 ejendomme konfiskeret (ved ekstrem misbrug)

Mallorca 2022:

• 1.200+ inspektioner
• 340 bøder
• Totalt indsamlet: 4,2 millioner EUR i bøder

Valencia 2024:

• Ny kampagne mod ulovlig udlejning
• 600+ annoncer fjernet fra Airbnb
• Bøder på samlet 8 millioner EUR

Alternativ: Langtidsudlejning

Hvis de strenge regler for turistudlejning afskrækker dig, kan langtidsudlejning være et alternativ.

Hvad er Langtidsudlejning?

Definition:

• Lejekontrakt på minimum 12 måneder (i praksis ofte 11 måneder + fornyelse)
• Til permanent beboelse (ikke ferie)
• Med almindelig lejekontrakt (contrato de arrendamiento)

Fordele ved Langtidsudlejning

1. Færre Regler:

• ✅ Ingen turistlicens påkrævet
• ✅ Ingen ejerforeningsgodkendelse nødvendig
• ✅ Ingen aircondition/varme-krav
• ✅ Enklere administration

2. Stabil Indkomst:

• ✅ Garanteret månedlig betaling
• ✅ Mindre arbejde med bookinger
• ✅ Mindre slitage (samme lejer)

3. Skattemæssigt:

• ✅ Årlig indberetning (ikke kvartalsvis)
• ✅ Ofte større fradrag (60% standard-fradrag for ikke-residenter)

Ulemper ved Langtidsudlejning

1. Lavere Indtægt:

• Langtidsleje: 600-1.000 EUR/måned
• Turistudlejning: Ofte 2-3× mere per måned (men ikke året rundt)

2. Lejerbeskyttelse:

• ❌ Svært at få lejer til at flytte (stærk lejerbeskyttelse i Spanien)
• ❌ Hvis lejer ikke betaler, kan det tage 6-12 måneder at få dom til udsættelse

3. Begrænset Egen Brug:

• ❌ Du kan ikke selv bruge boligen når du vil
• ❌ Typisk kun mellem lejeperioder

Skattemæssig Behandling

For ikke-residenter:

• Lejeindtægt beskattes med 19% (EU-borgere)
• 60% standardfradrag (hvis møbleret) eller faktiske udgifter
• Årlig indberetning via Modelo 210

Eksempel:

Månedlig leje: 800 EUR
Årlig indtægt: 9.600 EUR
Standardfradrag (60%): -5.760 EUR
Skattepligtigt grundlag: 3.840 EUR
Skat (19%): 730 EUR årligt
Nettoindtægt: 8.870 EUR/år (før danske skatter)

Fordel: Meget simpel administration og forudsigelig økonomi.

Tjekliste: Før Du Udlejer

Brug denne tjekliste til at sikre du gør tingene rigtigt:

☐ Fase 1: Undersøg om Det er Muligt

• [ ] Læs ejerforeningens vedtægter (estatutos)
• [ ] Få bekræftet at udlejning er tilladt (skriftligt)
• [ ] Tjek kommunale zonerestriktioner
• [ ] Kontakt kommunens turistkontor

☐ Fase 2: Forbered Boligen

• [ ] Installer aircondition (køling)
• [ ] Installer varmesystem
• [ ] Indkøb brandslukker og førstehjælpskasse
• [ ] Installer røgalarm
• [ ] Forbedre boligen til "gæsteklar" standard
• [ ] Tag professionelle fotos

☐ Fase 3: Indhent Dokumenter

• [ ] Escritura (skøde)
• [ ] Nota Simple (fra tingbogen)
• [ ] Cédula de habitabilidad (beboelsescertifikat)
• [ ] Energimærke
• [ ] Katastral reference
• [ ] Plantegninger (planos)
• [ ] Bekræftelse fra ejerforening

☐ Fase 4: Ansøg om Licens

• [ ] Udfyld ansøgning (eller lad gestor gøre det)
• [ ] Upload alle dokumenter
• [ ] Betal gebyr
• [ ] Vent på godkendelse
• [ ] Modtag licensnummer

☐ Fase 5: Opret Forsikring

• [ ] Tegn ansvarsforsikring (min. 150.000-300.000 EUR)
• [ ] Tjek at forsikring dækker turistudlejning

☐ Fase 6: Opret Annoncer

• [ ] Opret profil på Airbnb/Booking.com
• [ ] Upload fotos
• [ ] Skriv beskrivelse
• [ ] VIGTIGT: Indtast licensnummer korrekt
• [ ] Sæt priser

☐ Fase 7: Administration

• [ ] Find pålidelig rengøringsservice
• [ ] Organiser nøgleoverlevering (lockbox/personligt)
• [ ] Opret system til gæsteindberetning
• [ ] Få gestor til at håndtere Modelo 210
• [ ] Forbered husregler og velkomstguide

☐ Fase 8: Løbende Overholdelse

• [ ] Kvartalsvise Modelo 210 indberetninger
• [ ] Indberetning af gæster til politiet (inden 24 timer)
• [ ] Overholdelse af max. kapacitet
• [ ] Rengøring efter hver gæst
• [ ] Regelmæssig vedligeholdelse

Konklusion

Lovlig udlejning af feriebolig i Spanien i 2025 er muligt, men kræver forberedelse og overholdelse af mange regler.

Nøglepunkter:

1. Tjek først: Må din bolig overhovedet udlejes? (Ejerforening + zoneregler)
2. Få licens: Ansøg om den korrekte turistlicens for din region
3. Opfyld krav: Aircondition, varme, sikkerhed, dokumenter
4. Overholdelse: Kvartalsvis skat, gæsteindberetning, korrekt annoncering
5. Omkostninger: Vær realistisk - det koster 1.500-3.500 EUR at starte, plus løbende udgifter

Er det det værd?

Det kommer an på:

• ✅ Ja, hvis din bolig kan få licens og du kan opnå høj belægning
• ✅ Ja, hvis du professionaliserer det og bruger gestor/ejendomsadministrator
• ❌ Nej, hvis ejerforeningen har forbudt det eller du er i en begrænset zone
• ❌ Nej, hvis du ikke er villig til at følge alle regler (risikoen er for stor)

Alternativet: Langtidsudlejning giver lavere indtægt, men meget mindre administrativt besvær og ingen risiko for store bøder.

Fra vores praksis: En dansk klient købte lejlighed i Nerja med planer om Airbnb-udlejning. Da vi gennemgik ejerforeningens vedtægter, opdagede vi at generalforsamlingen havde vedtaget forbud mod korttidsudlejning året før. Klienten valgte i stedet langtidsudlejning og tjener nu stabil indkomst uden risiko for bøder.

Har du spørgsmål om ferieudlejning? Kontakt mig for en uforpligtende konsultation, eller skriv direkte på cbgefke@gmail.com / WhatsApp +45 93 84 18 22.

Nyttige links:

• Junta de Andalucía - Registro de Turismo - VFT ansøgning
• Agencia Tributaria - Modelo 210 - Ikke-resident skat
• Policía Nacional - Registrering af gæster - Gæsteindberetning

Ofte Stillede Spørgsmål (FAQ)

Må jeg udleje min feriebolig uden turistlicens bare et par uger om året?

Nej, gentagen udlejning - selv kun et par uger - kræver turistlicens i næsten alle regioner. En enkelt udlejning kan måske ikke sanktioneres, men gentagne udlejninger (f.eks. flere gange på Airbnb) opdages næsten altid og kan give bøder på 10.000-40.000 EUR.

Kan min ejerforening virkelig forbyde mig at udleje?

Ja. Efter lovændringen i 2023 kan ejerforeninger med 3/5 flertal forbyde eller begrænse turistudlejning. Denne beslutning er juridisk bindende, og hvis du udlejer trods forbud, kan du få både bøder fra myndighederne (20.000-100.000 EUR) og blive sagsøgt af ejerforeningen.

Hvad sker der hvis jeg bliver opdaget i ulovlig udlejning?

Du vil typisk modtage en bøde på 10.000-40.000 EUR for første overtrædelse. Din annonce fjernes fra platformene. Hvis du fortsætter, kan bøden stige til 100.000+ EUR. Desuden kan du få skattekrav for estimeret ikke-betalt skat, og du bliver permanent udelukket fra at få turistlicens.

Kan jeg bare bruge min danske adresse og håbe de ikke opdager det?

Nej, dette er en dårlig idé. Myndighederne krydstjekker platforme som Airbnb med licensregistre. Naboer anmelder ofte ulovlig udlejning. Risikoen er høj, og konsekvenserne er alvorlige. Desuden overtræder platformene selv regler hvis de lader dig annoncere uden licensnummer.

Hvor meget kan jeg realistisk tjene på lovlig udlejning?

Det afhænger meget af beliggenhed og sæson. Costa del Sol: 12.000-20.000 EUR/år i brutto er realistisk for god lejlighed. Costa Blanca: 10.000-18.000 EUR. Mallorca: 15.000-25.000 EUR. Men efter fradrag af platform-gebyrer (15%), rengøring, skat og drift, bliver netto ofte 5.000-10.000 EUR årligt.

Skal jeg betale skat både i Spanien og Danmark?

Hvis du er fuldt skattepligtig i Danmark: Ja, du skal selvangive i begge lande, MEN Danmark giver lempelse (credit) for spansk skat, så du ikke betaler dobbelt. Du betaler reelt den højeste af de to satser. Brug revisor med international erfaring.

Hvad hvis jeg kun udlejer til familie og venner gratis?

Udlejning uden vederlag til familie/venner er normalt ikke klassificeret som turistudlejning og kræver derfor ikke licens. Men pas på: Hvis du gør det gennem Airbnb selv til lav pris, kan det stadig blive vurderet som kommerciel aktivitet. Gør det privat uden platform.

Kan jeg konvertere fra turistudlejning til langtidsudlejning?

Ja, det er muligt når som helst. Du skal blot opsige dine turistannoncer og indgå en almindelig lejekontrakt på minimum 12 måneder. Turistlicensen kan du beholde inaktiv eller afmelde. Langtidsudlejning kræver ingen særlig licens.